上海× × ×经营服务总公司诉上海× × 商业房产公司股权确认纠纷案/唐青林

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上海× × ×经营服务总公司诉上海× × 商业房产公司股权确认纠纷案



注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。

【案情简介】

原告 上海× × ×经营服务总公司,住所在上海市常德路500号。
法定代表人 严振芳,总经理。

被告 上海× × 商业房产公司,住所在上海市华山路303弄5号。
法定代表人 归林祥,副经理。

被告 上海市对外服务有限公司,住所在上海市张杨路655号707室。
法定代表人 顾家栋,总经理。

第三人 上海× × 商楼,住所在上海市华山路301号。
法定代表人 顾德明,经理。

上海市饮食服务公司× × 区服务公司(以下简称服务公司,后变更为本案原告)下属正章洗染工场租赁部位为华山路307号全幢公房。1987年12月26日,经上海市人民政府财贸办公室批准,由服务公司与上海市× × 区贸易投资总公司(以下简称贸易公司,后变更权利义务承受者为本案被告× × 公司)在华山路303弄联合建造“× × 综合服务楼”。1988年3月2日,× × 区人民政府财贸办公室批准将“× × 综合服务楼”定名为“白玉兰饭店”。随即,服务公司与贸易公司联合组建了“白玉兰饭店筹建处”。1988年7月7日,× × 区房产管理局与白玉兰饭店筹建处签订了《拆房、建房协议书》,该协议书规定:白玉兰饭店筹建处的拆房范围为华山路299号、303弄2号、307号,在华山路303弄处建造白玉兰饭店(该处建成后重新编号地址为华山路301号),将原华山路303弄移至华山路307号处。1988年8月6日,服务公司与贸易公司签订了“关于动迁上海市× × 区服务公司正章洗染工场补偿费的协议”,规定贸易公司给付服务公司补偿费80万元。1988年8月11日,× × 区人民政府财贸办公室根据服务公司、贸易公司的申请,就白玉兰饭店项目,向市政府财贸办公室申请年度贷款。1988年9月30日,上海市城市建筑规划管理局向白玉兰饭店筹建处颁发了建筑工程执照(1989年6月20日申请延期获批准)。1989年6月,建设银行向白玉兰饭店筹建处两次放贷计125万元(一次60万元,一次65万元)。嗣后,× × 区人民政府与上海市对外服务公司(后变更为上海市对外服务有限公司,以下均简称为外服公司)洽谈,引进外服公司参与白玉兰饭店投资。因外服公司坚持要求× × 区用一家企业名义与之合资,故区政府决定由贸易公司出面与外服公司签订“白玉兰饭店”合同书。1989年8月 24日贸易公司与外服公司签订联合投资经营白玉兰饭店的合同,该合同规定项目总投资约600万元,贸易公司投资240万元,占40%,外服公司投资360万元,占60%;联营期间的盈利,由双方对半分成,即各得50%,亏损亦由双方各半承担;贸易公司负责工程筹建,外服公司负责做好营业前的准备工作;联营期限为15年。同日,双方还签署了白玉兰饭店章程,该章程规定:董事会由6人组成,双方各派3人,董事长由贸易公司委派,副董事长由外服公司委派;设总经理和副总经理各一人,总经理由外服公司委派,副总经理由贸易公司委派。因服务公司对区政府的行政决定有异议,故× × 区人民政府财贸办公室于1990年4月召集服务公司、贸易公司签订《协议书》,该《协议书》规定:白玉兰饭店合同中属于贸易公司一方应享有的权利和承担的义务,由服务公司、贸易公司共同享有和承担;在贸易公司应向白玉兰饭店投资的240万元中,已投入的贷款125万元,由服务公司、贸易公司共同偿还,并支付利息,各承担50%;其余115万元,除去动迁补偿费60万元之外,尚缺 55万元,由服务公司投资20%,即11万元,贸易公司投资的80%,即44万元;贸易公司拥有白玉兰饭店50%的房产权,利润由服务公司、贸易公司各得一半,亏损亦由双方各半负担;贸易公司从白玉兰饭店分得的利润应先用于归还贷款,还清贷款本金和利息后的利润由双方各半分配。1990年10月20日,贸易公司、外服公司联合发出《“白玉兰饭店”首届董事会人员组成决定》,该决定抄送服务公司,服务公司委派的毛申媚为董事会人员之一。1990年12月25日,贸易公司与外服公司共同向工商行政管理局申请联营企业(即前述白玉兰饭店)登记注册,并定名为上海× × 商楼。经中信实业银行上海分行验资,注册资金640万元,外服公司实际投资384万元(其中货币资金24万元,房屋设备360万元),贸易公司实际投资256万元(其中货币资金16万元,房屋设备240万元)。上海× × 商楼营业后,自1992年起获得利润,直至1997年度,贸易公司与外服公司按× × 商楼章程规定的比例领取了各自的收益,贸易公司亦按与服务公司的协议,与服务公司共享了× × 商楼的收益。1998年9月,上海× × 商楼向上海市第二中级人民法院起诉× × 公司,分别要求其返还钱款、返还房屋参建款。原告担心其在× × 商楼的权益受损,于1998年9月1日起先后向外服公司、× × 公司发函,要求尽早解决其在× × 商楼中的法律地位问题,并请求× × 区经济贸易委员会出面协调解决上述历史遗留问题。1999年3月25日,× × 商楼董事会以“受× × 公司债务影响”、“× × 商楼各项实施陈旧需要改造”为由,决定1998年度利润暂不分配。为此,原告于1999年6月25日向本院起诉,要求确认其在× × 商楼的股权。
  原、被告主体变更情况如下:①1992年12月30日,× × 区人民政府财贸办公室决定,撤销行政性的服务公司,建立本案原告× × ×公司(由原服务公司下属百乐服务公司变更而来),原服务公司下属企业归属× × ×公司,并将上海× × 商楼列为原告× × ×公司的对外联营体。②1992年6月2日,经× × 区人民政府批准,在贸易公司从事商业网点和住宅开发业务基础上建立被告× × 公司,1993年3月5日,× × 区人民政府财贸办公室、贸易公司、× × 公司共同致函外服公司,告知贸易公司在× × 商楼的权利义务一并划转给× × 公司。③1996年12月20日,经上海市对外经济贸易委员会批准,上海市对外服务公司改制为被告上海市对外服务有限公司。上述三企业变更后,均向工商行政管理机关办理了变更登记手续。

【诉讼请求及答辩】
原告× × ×经营服务总公司请求法院确认被告× × 公司持有的上海× × 商楼中40%股权的一半属原告所有,诉讼费由被告负担。
  被告× × 公司辩称:原告诉称属实,因本公司自始至终维护原告在上海× × 商楼的权益,亦对原告之诉请无异议,故不应承担本案诉讼费。
  被告外服公司辩称:上海× × 商楼系本公司与被告× × 公司共同投资的联营企业,无论上海× × 商楼的公司章程,还是工商登记的股东名册中均无原告之名。至于原告诉称的事实,只反映了原告与被告× × 公司之间的权利和义务关系,而对公司没有法律约束力,原告不能据此取得上海× × 商楼股东的地位。现行法律法规明文规定以工商登记为准,且原告在1998年前从未主张过其在上海× × 商楼的法律地位,现已超过诉讼时效,故请求法院驳回原告之诉。
  第三人上海× × 商楼诉称:不同意原告的诉讼请求。若被告× × 公司欲将其在本公司股权的一半转让给原告,则原告应承担被告× × 公司对本公司债务的一半。
原告× × ×公司与被告外服公司、第三人× × 商楼争议的事实是:原告是否属× × 商楼的投资人(股东)、是否履行了出资义务?
  1.原告主张其是× × 商楼的投资人(股东)之一,并履行了出资义务,为此向法庭出示了以下证据:
  (1)1990年4月× × 区政府财贸办公室鉴证的由服务公司与贸易公司签订的《协议书》,明文规定贸易公司在× × 商楼的权利和义务,由服务公司与贸易公司各半享有和承担,× × 商楼1997年度工商年检报告“出资情况”一栏记载有“外服公司实缴出资额456万元”、“× × 公司实缴出资额152万元”、“× × ×公司实缴出资额152万元”。原告以上述证据证明× × 公司在× × 商楼的股权中一半属其所有。
  (2)1989年6月7日建设银行《核定贷款指标通知》“核定指标”为60万元,“主管单位”为服务公司;1989年12月12日建设银行《核定贷款指标通知》,“核定指标”为65万元,“主管单位”虽为× × 区财办,实际使用是原告的贷款额度,被告× × 公司亦予承认,原告与被告× × 公司经核对会计帐目后,于2000年1月6日共同签署了《关于对× × 商楼投资及投资收益》的情况说明:(一)原告投资总额为 152万元,由华山路303号地块动迁补偿费30万元、1988年11月23日付给白玉兰饭店1万元、1988年11月23日付给白玉兰饭店19万元及由原告用× × 商楼1992年至1995年利润还前述贷款105万元组成;(二)原告共计收到被告× × 公司付给的× × 商楼利润512639.03元。原告以上述证据证明其已向× × 商楼履行了出资义务,并取得投资收益。
  (3)1990年10月20日贸易公司与外服公司联合发出《“白玉兰饭店”首届董事会人员组成决定》,该董事会中的毛申媚系服务公司委派人员,且该文还抄送了服务公司(即现原告)。1999年8月30日× × 区经济贸易委员会的《情况说明》亦称外服公司对服务公司参与投资建造× × 商楼的事实及全过程,事先是知情的。原告以上述证据证明被告外服公司和第三人上海× × 商楼对原告作为× × 商楼的股东之一的事实从一开始就是明知的。
  2.被告× × 公司同意原告主张的上述事实,对原告出具的上述证据均予认可。
  3.被告外服公司否定原告主张的事实,并对原告的证据作如下质证和抗辩:
  (1)1990年4月服务公司与贸易公司签订的协议书,仅规定了贸易公司与服务公司之间的权利义务,对被告外服公司不具有约束力。上海× × 商楼1997年度工商年检报告系被告× × 公司派遣人员所作,且该报告“出资情况”一栏记载的数额均是错误。为此,被告外服公司出具了× × 商楼的验资报告及1994年度、1995年度、1996年度、1998年度工商验资报告,这些报告对出资情况均记载为“外服公司384万元”、“× × (贸易)公司256万元”,无原告出资的记载。
  (2)建设银行2份《核定贷款指标通知》中,“贷款单位”均记载为白玉兰饭店,即第三人× × 商楼,且还贷用的是× × 商楼的利润,故原告不能用此证据证明该两笔贷款系其投资。
  (3)原告下属工作人员毛申媚系贸易公司推荐进入× × 商楼董事会的,应视作是贸易公司的派遣人员。《“白玉兰饭店”首届董事会人员组成决定》抄送服务公司,是考虑到服务公司曾与贸易公司联合投资建造白玉兰饭店,并作了前期工作的因素,且依据贸易公司的请求而为。
  4.第三人对原告实施了向上海× × 商楼投资的事实予以否认,但未出具否定的证据。

【法院审理及判决】

法院认为,综合原告出具的服务公司与贸易公司签订的《协议书》、《核定贷款指标通知》、原告与被告× × 公司共同出具的《关于对× × 商楼投资及收益的情况说明》、《“白玉兰饭店”首届董事会人员组成决定》中有原告工作人员和该文抄送服务公司以及× × 区经济贸易委员会的《情况说明》等证据,能够证明原告对× × 商楼具有隐名投资,被告× × 公司名下的股权一半属原告所有,且被告外服公司也是明知的。被告外服公司对董事会组成人员中有原告工作人员以及董事会组成决定书抄送原告的辩解,是不能令人信服的,但原告依据《核定贷款指标通知》上“主管单位”一栏记载为服务公司、× × 商楼1997年度工商年检报告以及用获取的× × 商楼利润还贷等证据,不足以证明其合计投资为155万元,这一点被告外服公司的抗辩是充足的,即贷款主管单位不是贷款单位,1997年度工商年检报告与其他年度工商年检报告及验资报告均不相符,而原告关于其用105万元还款之说,与服务公司、贸易公司1990年4月的《协议书》约定相悖。被告外服公司提供的年检报告和验资报告前后一致,即外服公司投资为384万元,被告× × 公司投资256万元。综上所述,应当确认原告隐含于被告× × 公司名下的投资额为128万元。
原告作为上海× × 商楼的原投资者之一,在其以投资人名义实施筹建工作过程中,依据政府行政的决定,变更为隐含于被告× × 公司名下的实际投资人,该行为发生于《中华人民共和国公司法》实施前,并不违反当时的法律和行政法规的强制性规定。被告× × 公司、被告外服公司对原告隐名投资均是明知的,三方在此基础上,分别自愿签订了两份目标一致的合资协议,且各方均依约履行了投资义务和享受利润分配的权利,因此,不能简单地以隐性投资未经工商登记而否定原告的投资人资格,否则就违背了事实;同样,也不能简单地认为隐名投资为无效行为,否则就违背了平等、自愿、公平和诚实信用的法律原则。被告外服公司明知原告对× × 商楼投资而予以接受,明知其向× × 商楼派遣董事、享受利润而不予阻止,应视为默认,现被告外服公司以服务公司与贸易公司的协议对其无约束力为由抗辩原告的投资人地位,本院不予采信。1998年9月第二人即× × 商楼与被告× × 公司发生诉讼前,被告外服公司、第三人× × 商楼对原告的实际投资人地位并无争议,不存在侵犯原告在第三人权益的行为或状态,而第三人× × 商楼与被告× × 公司的诉讼进入执行阶段后,出现了原告在第三人处权益受损的可能性,因此被告外服公司以超过诉讼时效为由抗辩原告主张权利,不符合《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效起算的规定。综上所述,原告要求确认被告× × 公司名下的股权一半属其所有之说,应予支持。但具体数额,应以本院查明的事实为准。

【律师点评】
本案涉及到的是隐名股东的问题。长期以来,我国经济生活中存在着隐名股东的现象,尤其是近年来因隐名股东引起的纠纷频繁发生。所谓公司中的隐名投资是指一方(隐名投资人)实际认购出资,但公司的章程、股东名册或其他工商登记材料记载的投资人却为他人(显名投资人)的法律现象。
在公司法律实践中,对于公司中的隐名投资主要涉及两个方面的法律关系:(1)隐名投资人、显名投资人与公司的法律关系。如果显名投资人根本就不存在,完全是虚构的,对于以显名投资人名义认购公司资本的情况,由于显名投资人不存在,因此在与公司的法律关系上,可以直接认定隐名投资人是股东。但是,如果显名投资人实际存在,此时如何处理上述关系,司法实践中对此存在两种看法:实质说和形式说,前者主张将实际投资人视为股东,而不论投资人以谁的名义认购公司资本;后者主张将名义上的投资人视为股东,而不论实际投资人是谁。我们认为,上述两种观点太过绝对,股东资格的确定应根据不同情况区别对待:从稳定公司法律关系和保护善意股东的需要出发,如果隐名投资人未直接以股东的名义行使权利的,则以显名投资人为股东;如果隐名投资人已经直接以股东的名义行使权利的,则应认定为隐名投资人为股东。不过,需要指出的是,如果隐名的目的是规避法律,以隐名投资人为股东将存在法律上的障碍。在此情况下,如果作为其原因的瑕疵能够弥补,应继续承认其股东资格有效;如果作为其原因的瑕疵无法弥补,则隐名投资人的股东资格应为无效。(2)隐名投资人、显名投资人与第三人的法律关系。在隐名投资中,保护真正的权利人和保护善意的第三人是相互冲突与矛盾的。构建这一法律关系时如何平衡这一矛盾体是颇费思量的事情。不过在保护交易安全已成为现代民商法的整体发展趋势的情形下,我国公司法修改之时,顺应了这一发展趋势,以保护善意第三人为价值取向。新公司法第三十三条规定:“记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的,应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的,不得对抗第三人。” 
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关于《公司法》施行后有关企业财务处理问题的通知

财政部


关于《公司法》施行后有关企业财务处理问题的通知
  财企[2006]67号

  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,国务院各部委、各直属机构,各中央管理企业:

我国第三次修订通过的《公司法》于2006年1月1日起施行,现就有关企业财务处理问题通知如下:

一、关于以非货币资产作价出资的评估问题

根据《公司法》第27条的规定,企业以实物、知识产权、土地使用权等非货币资产出资设立公司的,应当评估作价,核实资产。国有及国有控股企业以非货币资产出资或者接受其他企业的非货币资产出资,应当遵守国家有关资产评估的规定,委托有资格的资产评估机构和执业人员进行;其他的非货币资产出资的评估行为,可以参照执行。

二、关于公益金余额处理问题

从2006年1月1日起,按照《公司法》组建的企业根据《公司法》第167条进行利润分配,不再提取公益金;同时,为了保持企业间财务政策的一致性,国有企业以及其他企业一并停止实行公益金制度。企业对2005年12月31日的公益金结余,转作盈余公积金管理使用;公益金赤字,依次以盈余公积金、资本公积金、以前年度未分配利润弥补,仍有赤字的,结转未分配利润账户,用以后年度实现的税后利润弥补。

企业经批准实施住房制度改革,应当严格按照财政部《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》(财企[2000]295号)及财政部《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的补充通知》(财企[2000]878号)的相关规定执行。企业按照国家统一规定实行住房分配货币化改革后,不得再为职工购建住房,盈余公积金不得列支相关支出。

尚未实行分离办社会职能或者主辅分离、辅业改制的企业,原属于公益金使用范围的内设职工食堂、医务室、托儿所等集体福利机构所需固定资产购建支出,应当严格履行企业内部财务制度规定的程序和权限进行审批,并按照企业生产经营资产的相关管理制度执行。

企业停止实行公益金制度以后,外商投资企业的职工奖励及福利基金,经董事会确定继续提取的,应当明确用途、使用条件和程序,作为负债管理。

三、关于股份有限公司收购本公司股票的财务处理问题

股份有限公司根据《公司法》第143条规定回购股份,应当按照以下要求进行财务处理:

(一)公司回购的股份在注销或者转让之前,作为库存股管理,回购股份的全部支出转作库存股成本。但与持有本公司股份的其他公司合并而导致的股份回购,参与合并各方在合并前及合并后如均属于同一股东最终控制的,库存股成本按参与合并的其他公司持有本公司股份的相关投资账面价值确认;如不属于同一股东最终控制的,库存股成本按参与合并的其他公司持有本公司股份的相关投资公允价值确认。

库存股注销时,按照注销的股份数量减少相应股本,库存股成本高于对应股本的部分,依次冲减资本公积金、盈余公积金、以前年度未分配利润;低于对应股本的部分,增加资本公积金。

库存股转让时,转让收入高于库存股成本的部分,增加资本公积金;低于库存股成本的部分,依次冲减资本公积金、盈余公积金、以前年度未分配利润。

(二)因实行职工股权激励办法而回购股份的,回购股份不得超过本公司已发行股份总额的百分之五,所需资金应当控制在当期可供投资者分配的利润数额之内。

股东大会通过职工股权激励办法之日与股份回购日不在同一年度的,公司应当于通过职工股权激励办法时,将预计的回购支出在当期可供投资者分配的利润中作出预留,对预留的利润不得进行分配。

公司回购股份时,应当将回购股份的全部支出转作库存股成本,同时按回购支出数额将可供投资者分配的利润转入资本公积金。

(三)库存股不得参与公司利润分配,股份有限公司应当将其作为所有者权益的备抵项目反映。

四、本通知自2006年4月1日起施行。执行中有何问题,请随时向我部反映。

  
  中华人民共和国财政部
  二○○六年三月十五日



宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则

浙江省宁波市人民政府


宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则
宁波市人民政府


《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则》,已经1997年3月14日市人民政府第二十次常务会议通过,现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 根据《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》(以下简称《办法》),制定本细则。
第二条 凡在宁波市场城市总体规划划定的宁波市城市规划区范围内,按批准的规划进行城市建设需要征用集体所有土地而拆迁房屋及其附属物以及安置、补偿等事宜,均应遵守《办法》和本细则。
第三条 宁波市土地管理局及镇海区、北仑区、鄞县土地管理部门分别是本市及相应行政区域征用集体所有土地房屋拆迁的主管部门。其主要职责是:
(一)执行有关土地征用房屋拆迁管理的法律、法规,贯彻上级有关土地征用房屋拆迁管理的规章、政策;
(二)发布暂停办理拆迁范围内户口迁入和分户、房屋买卖和增与、工商登记等手续的通知;
(三)审核拆迁方案,核发房屋拆迁许可证;
(四)查处房屋拆迁中违反《办法》的行为,裁决拆迁争议;
(五)指导、直辖市、检查、监督拆迁工作;
(六)对房屋拆迁单位进行资质审查,核发房屋拆迁资格证书;
(七)对被拆迁单位或个人,收回土地使用权。
宁波经济技术开发区、宁波保税区区域内征用集体所有土地房屋拆迁管理工作,按《宁波经济技术开发区条例》的有关规定执行。
第四条 公安、房地产、城建、规划、市政公用、电力、邮电、劳动、工商行政管理、财税、物价等部门及被拆迁房屋所在地的镇(乡)人民政府应当根据各自的职责,协同征地拆迁主管部门做好拆迁管理工作。

第二章 拆迁管理一般规定
第五条 宁波市征地拆迁办公室及经市征地拆迁主管部门审核、报市人民政府批准具有房屋拆迁资格的单位为海曙区、江东区、江北区的征用集体所有土地房屋拆迁单位。宁波市征地拆迁办公室统一分配海曙区、江东区、江北区范围内的拆迁任务。
镇海区、北仑区的房屋拆迁单位经市征地拆迁主管部门审核其资格后,由市人民政府确定。
鄞县的房屋拆迁单位经县征地拆迁主管部门审核其资格后,由鄞县人民政府确定。
第六条 根据《办法》的有关规定,房屋拆迁应按以下程序办理:
(一)建设单位应持建设用地规划许可证,土地征用协议、土地使用权出让合同或建设和地批准文件及拆迁联系单、房屋拆迁的计划方案,向房屋拆迁单位提出委托拆迁申请。
(二)房屋拆迁单位接受委托拆迁后,向当地征地拆迁主管部门报送《房屋拆迁冻结户口申请表》,征地拆迁主管部门根据规划红线,结合建设用地范围内的房屋现状确定房屋拆迁范围,发布《房屋拆迁有关事项的通知》。当地公安部门接到《房屋拆迁有关事项的通知》后,应及时向
征地拆迁主管部门提供户籍资料。
(三)房屋拆迁单位持《房屋拆迁有关事项的通知》,向当地有关单位申请提供拆迁范围内的房屋分层分间平面图,进行拆迁调查。
(四)建设单位与房屋拆迁单位根据拆迁调查情况,共同修订拆迁计划方案,签订拆迁委托合同,向征地拆迁主管部门缴纳拆迁管理费,并持建设项目、建设用地批准文件,申领房屋拆迁许可证。
(五)征地拆迁主管部门应当在核发房屋拆迁许可证之日起5日内发布拆迁公告。
(六)房屋拆迁单位在领取房屋拆迁许可证后应主动向拆迁房屋所在地的县、区、镇(乡)人民政府及有关部门通报拆迁情况,做好宣传、解释工作,并根据拆迁公告,在拆迁范围地段内公布实施拆迁有关具体事宜的通告。
(七)实施折迁期间,房屋拆迁单位与被拆迁人应签订拆迁协议。拆除依法代管、无主代管房的拆迁协议应当办理公证、证据保全,补偿金统一汇缴市、鄞县、镇海区、北仑区土地管理部门专户存储。
(八)拆迁需作价补偿的房屋,房屋拆迁单位应申请经征地拆迁主管部门指定并按规定取得评估资格的单位在实施房屋拆迁前进行房屋评估。
(九)拆迁安置房屋在正式安置有,建设单位应向房屋拆迁单位提供拆迁安置用房的套形图及所在的地理位置和配套情况,经房屋拆迁单位核实同意接收后再向当地房地产管理等部门办理房屋验收和产权交接手续。拆迁安置用房的套形图须经征地拆迁主管部门和房地产管理部门审查同
意。
(十)被拆迁人属调产安置的,凭拆迁协议等资料向房地产管理部门申请房产登记发证。
(十一)房屋拆迁单位在拆迁结束后的60日内,向当地征地拆迁主管部门和房地产管理等部门报送《非住宅拆迁处理清册》、《住宅拆迁户安置清册》。
第七条 征地拆迁主管部门在发布《房屋拆迁有关事项的通知》后,当地公安、房管、城建、工商行政管理、公证等部门应暂停办理拆迁范围内居民的户口迁入、分户,房屋买卖、交换、析产、分割、赠予、租赁,房屋改建、装饰,临时建筑审批,核发营业执照等手续。
对市政公用设施建设项目拆迁以及非住宅用房为主在30000平方米以上(含30000平方米),住宅用房为主在50000方米以上(含50000平方米)建设项目拆迁,上款所述暂停办理的期限为12个月;其他建设项目拆迁,暂停办理的期限为6个月。需要延长暂停办理
期限的,应在期满前15日内向征地拆迁主管部门提出申请,经批准后可予延长,延长期限不超过3个月。在上术规定期限内尚未领取房屋拆迁许可证的,暂停办理各种手续的通知自行终止。
第八条 拆迁当事人因拆迁争议经协商不成,申请征地拆迁主管部门裁决的,应当提交裁决申请书及其副本。裁决申请书应当载明下列内容:
(一)申请人及被申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址等(法人或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务);
(二)申请裁决的要求和理由;
(三)申请裁决的有关证据材料;
(四)提出裁决申请的日期。
第九条 征地拆迁主管部门应当自收到裁决申请书之日起5日内作出是否受理的决定。作出不予受理的决定的,应当告知申请人不予受理的理由。
第十条 征地拆迁主管部门应当自受理裁决申请之日起5日内将裁决申请书副本发送给被申请人。被申请人应当在收到副本之日起7日内向征地拆迁主管部门提出答辩,并提交有关的证据材料。逾期不答辩的,不影响裁决。
第十一条 拆迁争议的裁决实行书面审理方式,但征地拆迁主管部门认为必要的,也可采取其他审理方式。
第十二条 征地拆迁主管部门审理拆行争议案件,应以有关法律、法规、规章和政策为依据。
第十三条 征地拆迁主管部门应当自受理之日起30日内作出裁决,并制作拆迁裁决书;有特殊情况的,可以延长15日。裁决书应当载明下列内容:
(一)申请人及被申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址等(法人或者其他组织和名称、地址和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务);
(二)裁决的事实;
(三)裁决的法律、法规、规章和政策依据及理由;
(四)裁决结果;
(五)告知申请人及被申请人对裁决不服的诉权;
(六)裁决部门的全称、作出裁决的时间,并加盖裁决部门的印章。
第十四条 拆迁争议裁决的期间以日计算。期间开始日不计算在期间内。期间不包括在途时间。
第十五条 送达拆迁裁决书必须有送达回证。受送达人在送达回证上的签证日期为送达日期。受送达人拒绝接受裁决书的,送达人应当邀请有关人员到场,在送达回证上说明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或盖章,把裁决书留在受送达人的住处,即视为送达。
第十六条 根据《办法》第十五条规定,由征地拆迁主管部门申请人民法院强制执行的,依照法定程序进行。
由征地拆迁主管部门依法实施强制拆迁的,被拆迁人所在单位和房屋所在地的公安等部门及镇(乡)人民政府、村(居)民委员会等应当根据征地拆迁主管部门的通知派人协助执行。强制执行的过程和拆迁的财物,执行人员应当记入笔录,由执行人员、被执行人和协助执行人员及其他
参加执行的人员签名或盖章。被执行人拒不到场的,不影响强制拆迁的执行。
强制拆迁的执行费用由被执行人负担。
第十七条 对被拆迁单位或个人,在正式安置以后或临时过渡期间,公安、教育、邮电、供水、供电等部门,应及时办理户口迁移、子女转学转托、信件投递、电话移机以及用水、用电等事宜。
第十八条 《办法》所指住宅用房和非住宅用户面积以《集体土地使用证》记载的面积为准,未领取《集体土地使用证》的或《集体土地使用证》未记载的,以实际丈量并经征地拆迁主管部门认可的面积为准。具体计算规则参照有关规定办理。
第十九条 拆迁范围内的违章建筑、超过批准期限的临时建筑和无合法产权证的房屋必须在拆迁公告规定的期限内自行拆除,逾期未拆除的,由征地拆迁主管部门依法强制拆除,以料抵工。
对占用拆迁范围内的道路作临时性经营点、摊位的,拆迁人不予拆迁安置和补偿。

第三章 住宅用房拆迁
第二十条 《办法》第十九条所指住宅用房包括卧室、客厅、阁楼、阳台、房间内厕所、厨房、房间内走道和楼梯等。
第二十一条 被拆迁人需拆迁人提供周转用房的,海署区、江东区、江北区按下列规定办理:
(一)1-2人户,安排周转用房面积不超过55平方米;3人户,安排周转用房面积不超过60平方米;4人以上(含4人)户,安排周转用房面积人均不超过18平方米;但人均安排周转用房面积不得低于15平方米;
(二)被拆迁人实行调产安置的,应自新房交付之日起3个月内将周转用房归还拆迁人;被拆迁人实行迁建安置的,应在拆迁协议规定解决安置用房之日将周转用房归还拆迁人;
(三)拆迁人与被拆迁人应签订周转用房安置协议;
(四)被拆迁人使用周转用房,应与周转用房管理部门签订临时租赁合同。
被拆迁人也可自行临时过渡。
第二十二条 《办法》第二十条第一款所称进行住宅建设,是指在房屋拆迁许可证界定的拆迁范围内,拆迁后新建住宅用房面积占总面积50%以上(不含50%)的建设项目。但上述住宅用房如系公寓、别墅的,对被拆迁人作就近安置。
回迁安置是指在拆迁范围内所作的安置。
就近安置一般是指在同一镇(乡)范围内所作的安置。
第二十三条 《办法》第二十三条第一款第(二)项规定的旧房按重置价格结合成新再增加比例,原旧房系砖混、钢混结构的,海曙区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按50%,五级地段以外的按40%,镇海区五级地段以内(含五级)的按50%,五级地段以外的按3
0%;北仑区新■镇范围内的按40%,新■镇范围以外的按30%;原旧房系其他结构的,海署区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按100%,五级地段以外的按80%,镇海区五级地段以内(含五级)的按100%,五级地段以外的按70%,北仑区新■镇范围内的按8
0%,新■镇范围以外的按70%。
《办法》第二十三第第一款第(三)项规定的再增加比例,原旧房系砖混、钢混结构的,海曙区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按100%,五级地段以外的按80%,镇海区五级地段以内(含五级)的按100%,五级地段以外的按50%,北仑区新■镇范围内的按6
0%,新■镇范围以外的按50%;原旧房系其他结构的,海曙区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按200%,五级地段以外的按180%,镇海区五级地段以内(含五级)的按200%,五级地段以外的按100%,北仑区新■镇范围内的按110%,新■镇范围以外的按
100%。
第二十四条 拆迁私有住宅用房衽迁建安置的,按下列规定办理:
(一)被征地单位持征地拆迁主管部门出具的联系单到规划等管理部门办理有关手续;
(二)拆迁人负责做好通水、通电、通路和场地平整等工作,上述工作如由被拆迁人在征地拆迁主管部门限定的时间内自行完成的,拆迁人应支付相应的建设经费;
(三)通水、通电、通路和场地平整工作完成后,被拆迁人自行建造安置用房的时间不得超过4个月。
第二十五条 对鳏寡孤独等经济确有困难的被拆迁人,由征地拆迁主管部门会同民政部门、镇(乡)人民政府、被征地单位酌情给予照顾。
第二十六条 被拆迁人家庭深住户口人数,应以《房屋拆迁有关事项的通知》送达当地公安派出所之日为准,在上述通知发布后至拆迁公德规定拆迁期限内,因出生等特殊情况,经批准确需入户的,可视作常往废品的人数。
根据《办法》第二十六条第三款规定,寄居、寄养、寄读人员,不能作为户口所在地的安置人口认定,但在其父母户口所在地列入拆迁范围后,可随其父母视作安置人口认定。
第二十七条 《办法》第二十八条第一款规定的旧房按重置价格结合成新再增加比例,原旧房系砖混、钢混结构的,海曙区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按100%,五级地段以外的按80%,镇海区五级地段以内(含五级)的按100%,五级地段以外的按50%,
北仑区新■镇范围内的按60%,新■镇范围以外的按50%;原旧房系其他结构的,海曙区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按200%,五级地段以外的按180%,镇海区五级地段以内(含五级)的按200%,五级地段以外的按100%,北仑区新■镇范围内的按11
0%,新■镇范围以外的按100%。
第二十八条 《办法》第三十条、三十二条、三十三条规定私有住宅用房附属物的补偿标准以及住宅装饰补偿标准、搬家补贴费和临时过渡补贴费标准,市区由市物价局、土地管理局、房地产管理局另行规定。

第四章 非住宅用房及其他拆迁
第二十九条 《办法》第三十四条所称的已办理合法手续私有和集体所有的非住宅用房是指办理过合法手续的营业用房、工厂、仓库、办公楼、农林牧业生产用房等。
该条所称的市政公用设施项目是指经计划、城建、财政部门专项审批列入市政公用设施项目建设年度计划的道路、桥梁、供水、供热、供电、供气、通讯管网、输变电站、排水泵站、公交场(站)、环卫、消防、园林绿化等市政公用设施建设项目。
该条所称的公益事业设施建设项目,是指敬老院、福利院、幼儿园、学校、医院、体育馆(场)、图书馆、阅览馆、博物馆、群艺馆及公共厕所等直接用于社会公益事业的非营利性建设项目。
第三十条 《办法》第三十四条规定的旧房按重置价格结合成新后再增加比例,海曙区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按150%,五级地段以外的按130%,镇海区五级地段以内(含五级)的按150%,五级地段以外的按100%,北仑区新■镇范围内的按110
%,新■镇范围以外的按100%。
第三十一条 《办法》第三十五条规定因非市政公用设施建设项目和非公益事业设施建设项目拆迁已办理合法手续的私有或集体所有非住宅用房(不包括工农业、农林牧业生产用户)的,对被拆迁非住宅用房原使用人一般应提供周转用房,海曙区、江东区、江北区按下列规定办理:
(一)需要临时过渡的,安置新房建设项目总面积在50000平方米以下(含50000平方米)的,临时过渡期限不超过30个月;50000平方米以上的,临时过渡期限不超过36个月;拆迁人逾期提供的,每逾期1个月,按《办法》第三十八条规定的补贴范围和标准,对原
使用人增发半个月的经济补贴,并按拆除旧房原租金对原所有人予以经济补贴。
(二)原面积在10平方米以下(含10平方米)的,按不超过原建筑面积安置,原面积在10平方米以上至20平方米(含20平方米)的,超过10平方米部分按50%以内的比例安置,原面积在20平方米以上至50平方米(含50平方米)的,超过20平方米部分按40%以
内的比例安置,原面积在50平方米以上至100平方米(含100平方米)的,超过50平方米部分按35%以内的比例安置,原面积在100平方米以上,超过100平方米部分按30%以内的比例安置。
(三)被拆迁人应自新房交付之日起3个月内将周转用房归还给拆迁人。
(四)被拆迁人使用周转用房,应按规定缴纳租金,并周转用房管理部门签订临时租赁合同。
第三十二条 《办法》第三十五条第三款规定的再增加比例,海曙区、江东区、江北区五级地段以内(含五级)的按200%,五级地段以外的按180%,镇海区五级地段以内(含五级)的按200%,五级地段以外的按150%,北仑区新■镇范围内的按160%,新■镇范围以
外的按150%。
第三十三条 因非市政公用设施建设项目和非公益事业设施建设项目拆迁已办理合法手续的私有或集体所有非住宅用房(不包括工农业、农林牧业生产用房)实行调产的,按《办法》第三十五条第二款办理,但如偿还的新建房屋中有新增的电梯、自动扶梯、空调、通讯、汽车库等设施
的,其费用应另行计算。
第三十四条 《办法》第三十七条第二款“原私有住宅用房,经批准依法改作原所有人自己生产经营的非住宅用房”中的“经批准”,是指经县级以上土地管理部门和规划行政主管部门批准。
第三十五条 《办法》第三十八条第一款规定拆迁人应给予被拆迁人相应的经济补偿,市区的标准和计发办法为:拆迁人应按拆迁范围内的在职职工(不包括临时工)人数以及拆迁范围内在职职工按比例承担的离退休人员人数,给予当地职工平均工资(包括政府规定的各种固定津贴和
价格补贴)6个月的经济补贴,原使用人系领有营业执照的个体工商户,由拆迁人按营业执照登记在实际在册的从业人员给予当地职工平均工资6个月的经济补贴;经济补偿由拆迁人在原使用人搬迁完毕并签订非住宅拆迁协议后一次性发给;职工平均工资按拆迁公告规定的拆迁期限次月的
职工平均工资计算,具体数额由市劳动部门测定。
第三十六条 《办法》第三十八条规定的设施补偿费标准和计发办法,市区由市物价局.土地管理局、房地产管理局另行规定。
第三十七条 拆迁中有下列情形之一的,拆迁人应按有关规定办理:
(一)列入县级以上政府重点工程的交通、能源、通讯、水利等建设拆迁房屋的;
(二)涉及学校、医院、宗教场所等房屋的;
(三)发现有保留价值和纪念意义的文物建筑的;
(四)涉及产权属台、港、澳同胞,侨胞及外国人所有的住宅用房的。

第五章 附 则
第三十八条 本细则所称的房屋面积均指房屋建筑面积。
第三十九条 镇海区、北仑区、鄞县拆迁住宅用房或非住宅用房需提供周转用房的,其周转用房的安排标准和管理办法由区、县人民政府另行规定。
第四十条 因城市建设征用集体所有土地房屋拆迁涉及零星国有土地房屋拆迁的,由征地拆迁主管部门实施管理,共安置、补偿按《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》的有关规定办理。
第四十一条 本细则由宁波市土地管理局负责解释。
第四十二条 本细则自公布之日起施行。



1997年5月23日