广东省汕头市人民政府


印发《汕头市地价管理规定》的通知　

汕府〔2011〕164号


各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《汕头市地价管理规定》业经2011年12月26日汕头市人民政府第十二届93次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



　　　　　
汕头市人民政府
二○一一年十二月二十六日





汕头市地价管理规定



　　第一条　为加强地价管理，维护土地市场正常秩序，规范地产交易行为，保障土地所有者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本市金平区、龙湖区、濠江区的地价管理，适用本规定。
　　第三条　本规定所称的地价是指土地使用权价格，主要包括基准地价和宗地地价。
　　基准地价由市土地行政主管部门会同市物价行政主管部门制定，经市人民政府批准后公布施行，并可以根据社会经济发展与土地市场供求状况适时调整。制定和调整基准地价应当按规定报省土地、物价行政主管部门备案。
　　宗地地价由市土地行政主管部门委托有相应资质的土地评估机构评估后综合确定，或者根据基准地价及修正体系计算后确定。
　　第四条　市土地行政主管部门负责本规定的具体实施工作。
　　区人民政府和有关园区管理机构以及物价、财政、监察、城乡规划、住房与城乡建设、发展改革、经济与信息化、国有资产管理、房产管理、税务等部门，按各自职责做好地价管理相关工作。
　　第五条　以划拨方式提供土地使用权的土地，根据土地征收（用）和平整情况，按以下规定收取用地成本费用：
　　（一）成片征收（用）的土地，按土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）和平整费用收取；
　　（二）单独征收（用）的土地，按土地征收（用）实际成本（含应当收取的相关税费）和平整费用收取。
　　第六条　以划拨方式取得使用权的土地，因企业改革、土地使用权转让或者改变土地用途等原因，不再符合划拨用地目录的，应当实行有偿使用。
　　国家和省、市对国有（集体）企业改革涉及处置划拨土地使用权有规定的，按其规定执行。
　　第七条　以划拨方式取得使用权的土地（宗地形式），经批准办理出让手续且不改变土地用途的，土地使用权人应当按以下规定补交地价款：
　　（一）土地使用权人属于机关事业单位及个人的，按剩余土地使用年限宗地地价的40%补交；
　　（二）土地使用权人属于企业和其他组织的，按剩余土地使用年限宗地地价的50%补交。
　　第八条　依法取得且土地使用权为划拨性质的房产，依法转让、出租时已不属于划拨用地目录范围的，土地使用权改为出让性质，除属于旧城改造项目房产以及1949年10月24日前已确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产外，应当按以下规定补交地价款：
　　（一）属补贴出售、集资统建等房产以及1949年10月24日后确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产的，按批准土地用途基准地价的1%补交；
　　（二）属商品房产的，按批准土地用途基准地价的2%补交；
　　（三）属其他类型房产的，按批准土地用途基准地价的5%补交。
　　第九条　以划拨方式取得使用权的土地，经批准办理出让手续的，土地使用权的出让起始日期和使用年限按以下规定确定：
　　（一）已核发土地使用权证书并登记划拨起始日期和使用年限的，按登记的划拨起始日期和使用年限确定；
　　（二）1992年1月11日前批准划拨但未核发土地使用权证书，或者已核发土地使用权证书但未登记划拨起始日期和使用年限的，按划拨批准文件或者划拨决定书规定的划拨起始日期和使用年限确定；未规定的，出让起始日期自1992年1月11日起算，使用年限按批准土地用途的法定最高年限确定；
　　（三）1992年1月11日后（含1992年1月11日）批准划拨但未核发土地使用权证书，或者已核发土地使用权证书但未登记划拨起始日期和使用年限的，按划拨批准文件或者划拨决定书规定的划拨起始日期和使用年限确定；未规定的，出让起始日期按划拨批准文件或者划拨决定书的批准日期起算，使用年限按批准土地用途的法定最高年限确定。
　　第十条　采取招标、拍卖、挂牌或者网上竞价方式出让使用权的土地，以实际成交价格作为土地出让价格。
　　第十一条　采取协议方式出让使用权的土地，根据宗地地价及相关产业政策等因素综合确定土地出让价格。
　　第十二条　出让土地使用权收取的地价款，不得低于省规定的协议出让最低价标准。
　　出让工业用地使用权收取的地价款，应当符合国家、省关于出让工业用地使用权最低价标准的要求。
　　第十三条　以出让方式（含划拨改出让、出让后转让，下同）取得使用权的土地经批准增加容积率或者可计容建筑面积的，应当补交地价款，土地使用年限的起始日期不变。补交地价款的标准为：补交地价款＝增容后的平均楼面地价×增容后的可计容建筑面积－增容前的平均楼面地价×增容前的可计容建筑面积。
　　出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的，从其规定。
　　第十四条　以出让方式取得使用权的土地，其出让合同或者用地出让批准文件没有规定容积率或者规定不明确，经批准容积率超过2.0的，超过2.0的部分按本规定第十三条的规定补交地价款。
　　第十五条　工业用地出让期限内，在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的，经核准不增收地价款。
　　第十六条　以划拨方式取得使用权的非经营性用地经批准改为经营性用地的，由市土地行政主管部门依法收回土地使用权，纳入土地储备。
　　以出让方式取得使用权的非经营性用地经批准改为经营性用地的，由市土地储备机构依法收购土地使用权。
　　第十七条　以出让方式取得使用权的土地（含房产分摊土地），经批准改变土地用途，且不属于依法应当收回（购）土地使用权或者市人民政府决定不收回（购）土地使用权的，应当补交地价款，新用途土地的使用年限按法定最高年限确定，土地使用年限的起始日期不变。补交地价款的标准为：补交地价款＝新土地用途剩余使用年限宗地地价－原土地用途剩余使用年限宗地地价。
　　出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的，从其规定。
　　第十八条　以出让方式取得使用权的土地（含房产分摊土地），经批准临时改变土地用途的，应当补交地价款，补交地价款的标准为：补交地价款＝（新土地用途宗地地价－原土地用途宗地地价）×临时改变土地用途年限×5%。
　　第十九条　2006年11月1日前依法取得使用权的综合用地，根据批准的使用性质或者房地产使用功能细化具体用途，并根据具体用途确定土地出让年限；未改变容积率的，地价款按“不退不补”的原则处理。
　　第二十条　经批准的农村集体建设用地，以及征收农村集体土地后安排给农村集体经济组织的留用地，按同类国有建设用地基准地价的5%计收地价款，但用于建设村民住宅或者村（居）民委员会建设公共福利设施的，免交地价款。
　　前款规定的农村集体建设用地和留用地经批准改变土地用途的，应当补交地价款，补交地价款的标准为：补交地价款＝新土地用途基准地价×5%－原已支付的地价。
　　第二十一条　农村集体建设用地经批准征收为国有建设用地并返拨给被征地农村集体经济组织使用的，依法转让、出租时，应当按同类用途基准地价的15%计收地价款。
　　第二十二条　以出让方式取得使用权的土地，经市人民政府批准延长使用年限的，应当补交地价款，延长后的实际可使用年限不得超过相应土地用途的法定最高年限。
　　补交地价款的标准为：补交地价款＝法定最高年限宗地地价÷最高年限×延长年限×80%。
　　第二十三条　经批准临时使用国有土地的，每年按宗地地价的5%计收临时使用土地补偿费；属于划拨用地目录范围的项目用地，每年按土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）和平整费用总额的5%计收临时使用土地补偿费。
　　第二十四条　无法提供权属依据但可以按有关规定办理确权发证手续的土地，确权时确定为划拨性质的，按现行土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）的40%补交地价款；确权时确定为出让性质的，按现行同类土地宗地地价的40%补交地价款。
　　第二十五条　经批准的旧城区改造项目，因土地划拨改出让、增加容积率或者改变土地用途等情形应补交的地价款按60%收取。但改造项目属于“旧城镇、旧村庄、旧厂房”项目的，按省、市有关规定执行。
　　第二十六条　以优惠价格取得使用权的土地经批准再转让时，转让人应当按转让时土地使用权的宗地地价与已缴交地价款的差额补交地价款；但转让后继续作为工业用地并经有批准权的人民政府批准继续享受优惠的，免补交地价款。
　　出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的，从其规定。
　　第二十七条　同一宗用地涉及两种或者两种以上不同用途地价标准的，分别计价。
　　同一宗用地因土地划拨改出让、增加容积率、改变土地用途、延长使用年限等情况应当补交地价款的，分别计价。
　　第二十八条　根据本规定计算补交地价款和临时使用土地补偿费涉及确定宗地地价和平均楼面地价时，由市土地行政主管部门委托有相应资质的土地评估机构评估后综合确定，但有下列情形之一的，可以根据基准地价及修正体系计算后确定：
　　（一）根据本规定第七条、第二十二条、第二十四条计算补交地价款，宗地面积不足100平方米的；
　　（二）根据本规定第十三条计算补交地价款，宗地增加容积率不足0.5且增加的可计容建筑面积不足500平方米的；
　　（三）根据本规定第十七条、第十八条计算补交地价款，改变土地用途的宗地面积不足500平方米或者改变使用功能的房产分摊土地面积不足50平方米的；
　　（四）根据本规定第二十三条计算临时使用土地补偿费的。
　　第二十九条　经市人民政府同意，由区人民政府和有关园区管理机构负责征地和土地开发配套并全额负担费用的土地，或者组织出让的土地，区人民政府和有关园区管理机构出让土地收取地价款后，应当按该宗土地出让总价款的15%上缴市财政，纳入市级国土资金管理。市人民政府对上缴金额另有规定的，从其规定。
　　第三十条　根据本规定采取评估方式确定地价的，提供土地使用权过程中产生的评估费用由同级财政负担，提供土地使用权后产生的评估费用由土地使用权人负担。
　　财政行政主管部门应当将评估费用列入土地出让业务费的预算安排。
　　第三十一条　澄海区、潮阳区、潮南区和南澳县的地价管理，可参照本规定执行。
　　第三十二条　本规定自2011年12月26日起施行，有效期至2016年12月26日止。2006年9月21日市人民政府颁布的《汕头市地价管理规定》（汕府〔2006〕117号）、2006年9月29日市人民政府颁布的《关于进一步加强土地市场管理的通知》（汕府〔2006〕120号）以及2007年6月22日市人民政府颁布的《关于地价确定工作若干意见》（汕府〔2007〕81号）同时废止。





浅谈逮捕条件及慎用逮捕权

李广洲 王利军


在司法实践中，侦查人员在对犯罪嫌疑人适用逮捕强制措施时，对危险性要件认识淡漠。羁押成为一种基本原则，而取保候审、监视居住强制性措施却成为例外。这表现在侦查机关向检察机关提请对犯罪嫌疑人批准逮捕时，制作的提请批准逮捕意见书中只罗列犯罪嫌疑人所涉嫌的犯罪事实，而根本不提犯罪嫌疑人是否有逮捕必要。同时，检察机关在审查批捕工作中，也很少考虑甚至根本不考虑逮捕的必要性，“有罪逮捕即不错”成为批准逮捕案件承办人的一般心态。以某基层检察院为例，2005年侦查机关移送提请批准逮捕案件147件250人，批准逮捕130件208人，批准逮捕率达到88.5%，批捕后的案件经审查起诉和审判，不起诉3件3人，起诉后被法院判处缓刑的26件36人，判处管制的10件10人，单处罚金的2件2人。不起诉、缓刑、管制和单处罚金占捕后起诉案件的31.5%。这种“前捕后放”的现象给人造成执法标准不统一的感觉，暴露出检察机关在“无逮捕必要”的运用上控制过严，与法院判决不接轨，与司法实践不相协调的缺陷。究其原因，除了“严打”的刑事政策、法律规定的不完善、落后的司法理念外，刑事制度设计上的漏洞也有很大关系。因此本文拟在论述逮捕的价值追求的基础上对逮捕的条件和谨慎适用逮捕权加以初步的探讨，以引起法学界和司法实务界对此问题应有的关注，并期望人们能藉此对其进行更加深入的思考。
一、逮捕的价值追求
每条法律规则的产生都源于一种目的，任何一种制度都体现了制度设计者追求的价值取向，逮逋制度也不例外。有人主张逮捕除了保障刑事诉讼顺利进行的作用外，还有实际的惩罚作用，又称为逮捕的先予惩罚性。这种观点认为，通过逮捕，对被逮捕者的人身自由进行限制，它与对被逮捕者被判处刑罚并无差异，而且被逮捕者被判处刑罚后羁押日期可以折抵刑期，因此，逮捕具有惩罚性。笔者认为逮捕的作用只有一个：就是为了防止犯罪嫌疑人逃避侦查，防止其相互串供、毁灭证据、伪造证据，保证刑事诉讼的顺利进行。
逮捕是最严厉的强制措施，它的严厉性表现在两个方面：一是剥夺人身自由的强制措施，而人身自由对人至关重要。自由体现着除了生命以外的全部权利，人一旦失去了自由，他的尊严、名誉、价值、事业、家庭及至健康等一系列权利都会受到严重损害。二是羁押期限很长。根据我国刑事诉讼法的规定，一般案件的侦查羁押期限为二个月，案情复杂的可以延长一个月；交通十分不便的边远地区的重大复杂案件等四类案件的羁押期限可长达五个月；对犯罪嫌疑人可能判处十年有期徒刑以上刑罚的案件，羁押期限可以长达七个月。此外，在侦查期间，发现犯罪嫌疑人另有重要罪行的，自发现之日重新计算侦查羁押期限。审查起诉阶段的羁押期限一般为一个月，重大复杂的案件可以延长半个月。审判阶段的羁押期限一般为一个月，至迟不超过一个半月，交通十分不便的边远地区的重大复杂案件等四类案件可以再延长一个月。
逮捕具有风险性，所谓逮捕的风险性是指被批准逮捕的犯罪嫌疑人，由于批捕后的事实、证据发生变化，被做出不起诉决定或被法院宣告无罪，从而发生错捕现象。逮捕的风险性出于以下几个原因：一、我国刑事诉讼法规定的逮捕的证据条件是“有证据证明有犯罪事实”，根据司法解释的规定，“有证据证明有犯罪事实”并不要求查清全部犯罪事实。“有证据证明有犯罪事实”并不要求证据确实充分，其证明标准低于起诉与定罪标准。二、逮捕处于立案后侦查阶段的初期，因此，审查逮捕阶段的证据往往不充分、不全面，许多案件事实和证据有待于捕后的侦查阶段去查清、去获取。审查逮捕阶段难以预见捕后的法律、司法解释、事实和证据将要发生的变化。三、在批准逮捕阶段，由于诉讼尚未充分展开，没有经过控辩双方的质证与辩论，检察官难以准确地把握案件事实。
鉴于逮捕的目的及其严厉性与风险性，应当特别注重人权保障，我国逮捕制度的谦抑原则也要求尽可能的不适用逮捕，尽可能的少捕，以减少关押，降低对犯罪嫌疑人、被告人自由的限制程度来最大限度的保障犯罪嫌疑人、被告人的人权。因此，对于可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的犯罪嫌疑人、被告人，首先要考虑取保候审或者监视居住。
人权保障与保护社会利益都应当成为设计逮捕制度的价值追求，切实保障人权，是人类进步的标志，是不可抗拒的历史潮流。国际社会往往视刑事司法活动中的人权状况作为衡量一国整体人权保障水平之重要指标，所以加强刑事司法活动中的人权保障更具有特殊意义。随着民主的不断推进，文化水平的不断提高，我国公民的人权意识日益加强，因此重视人权保障，在人权领域树立良好的国际形象势在必行。
二、逮捕的刑罚条件
“有证据证明有犯罪事实”和“可能判处徒刑以上刑罚”都是刑事诉讼法明文规定的逮捕条件，不符合这两个条件当然没有逮捕的必要，因此也构成逮捕的必要性条件。“有证据证明有犯罪事实”是逮捕的证据条件，对此，司法实务部门十分重视，我国学者也做了许多精辟的阐述，笔者不再赘述。“可能判处徒刑以上刑罚”是逮捕的刑罚条件，由于没有明确“可能”的涵义，操作性不强，因此司法实务部门对些条件基本上不考虑，导致逮捕的刑罚条件形同虚设。笔者认为，“可能判处徒刑以上刑罚”作为逮捕的前提性条件之一，对于保障人权与防止滥用逮捕权，具有十分重要的意义，有必要对其内涵进行探讨。笔者认为，根据人权保障优先，兼顾保护社会利益的价值追求，对逮捕的刑罚条件应从以下几个方面加以界定：
1、这里的刑罚指法院将要判处的宣告刑，而不是立法上的法定刑，其理由是：宣告刑考虑到了从重从轻等量刑情节，考虑到了数罪并罚，也考虑到了犯罪的危害后果、主观恶性以及被告人的人身危险性，与法定刑相比，宣告刑对犯罪行为的评价更加全面、准确、深入；刑法分则设置的最低法定刑为处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，没有任何一个法条的法定刑为处拘役或者管制，如果指法定刑，“可能判处徒刑以上刑罚”的设置纯属多余，因为任何一个犯罪行为的法定刑均可能判处徒刑以上刑罚。
2、“可能判处徒刑以上刑罚”中的可能，是指由于批准逮捕后证据的变化、法律的修改，由于法官与检察官的角色和任务不同而导致认识不完全一致，使得批准逮捕时检察官认为应判处徒刑以上刑罚而法院的判决为徒刑以下刑罚，但对批捕的检察官而言，根据批准逮捕时的证据和案情，他应当内心确信对犯罪嫌疑人应当判处徒刑以上刑罚，而不是可能判处徒刑以上刑罚。
3、检察官对刑罚做出判断时，要考虑法院先前对相同或者类似案例的判决。法院的判决经历了完整的诉讼程序，建立在控辩双方充分辩论的基础上，且以事实清楚，证据确实充分为标准，因此，法院先前对相同或者类似案例的判决对检察官做量刑判断有重要的参考价值。
三、对慎用逮捕权的构想
司法实践中，片面追求批捕率这一现象，与逮捕的价值追求和逮捕制度的谦抑原则背道而驰，笔者以为，短时期内要彻底扭转这一现象不太现实，但从长远看，应当从以下两个方面进行构建：
1、高素质的警官和高素质的检察官。其中检察官的高素质尤为重要。因为要判断犯罪嫌疑人是否具有社会危害性不是件容易的事，需要根据犯罪的性质、情节、主观恶性程度、本人的一贯表现、可能判处的刑罚等等多方面给予正确的判断，才能确定。警官如果素质高，判断准确，就会直接采取取保候审或监视居住的措施，而不将犯罪嫌疑人提请逮捕。检察官是审查批捕的，是关键性的环节，只有高素质的检察官才能把好这个关，并起到对侦查机关的正确导向作用，否则检察官对提请的不必要逮捕的人也批准了逮捕，就会起到相反的导向作用，象现在的司法实践一样。
2、改革现有的刑事制度。一是要放宽不必要逮捕的审批。司法实践中，无论是侦查机关还是检察机关，对逮捕的审批较宽泛，而对不必要逮捕的审批却规定得特别严格。从而导致侦查机关的办案人员的思想中缺乏不必要逮捕的概念，只要是犯罪嫌疑人，除了法律严格规定不能逮捕的外，都无一例外地提请批捕。而审查批捕的检察官也同样是如此，审查批准逮捕的程序是简单的，而在审查不必要逮捕而不批捕时，其程序是复杂的，而且还会遭到公安机关对不批准逮捕的复议申请。还要冒着不批捕的犯罪嫌疑人发生社会危险的风险。从而使不必要逮捕的理念难以扎根于司法人员。二是检察机关对不必要逮捕的情形应规定严格的监督制度，包括对侦查机关提请批捕的犯罪嫌疑人，凡认定为不必要逮捕的，应坚决地不批捕；监督公安机关对不必要批捕的犯罪嫌疑人是否采取了取保候审或监视居住的强制措施；对不必要逮捕的犯罪嫌疑人是否移送检察机关起诉；如果公安机关将不必要逮捕的犯罪嫌疑人作为不构成犯罪的人而不移送起诉，首先是违法的，因为不必要逮捕的人，是有证据证明有犯罪事实的人,检察机关应当依法监督侦查机关移送起诉。