劳动部 全国总工会


劳动部、全国总工会关于切实保障企业职工合法权益的通知
劳动部、全国总工会



各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局），总工会：
随着社会主义市场经济体制的逐步建立，企业和职工初步享有了用人自主权和择业自主权。同时，外商来华投资办企业的也越来越多，这对加快我国经济发展和社会主义现代化建设，起了积极作用。但是，随着用人自主权的扩大，部分企业尤其是私营企业和外商投资企业的劳动管理存
在不少问题。一些企业不按规定签订劳动合同，任意辞退职工；工资水平偏低，克扣职工工资；忽视职工安全健康，劳动条件恶劣；随意延长工作时间，强迫职工加班加点；职工不经培训就上岗；没有保险福利待遇等，严重损害了职工的合法权益。为了更 好地贯彻执行国家劳动管理的有?
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一、企业招用职工，必须按照国家劳动法律、法规和政策规定，实行劳动合同用人制度，与被录用职工平等协商，签订劳动合同。工会组织应当帮助、指导职工签订劳动合同。劳动合同签订后，到劳动行政部门鉴证。
二、私营企业和外商投资企业职工的工资，要严格按照国家规定执行。根据国民经济发展、本企业生产经营和当地物价指数上涨情况，适时调整职工工资。企业必须按时足额地向职工发放工资，不得拖欠和克扣。
三、企业要按照国家规定，承担对职工的培训义务。不断提高职工的技术业务水平。对从事特种作业的人员，要经过培训考核，按国家规定，持证上岗。
四、企业必须认真执行国家的社会保险法规、政策，参加各项社会保险，并按照国家和当地政府有关规定为职工缴纳养老、待业、医疗、工伤、生育等项社会保险基金，支付职工各项社会保险、福利待遇以及在基本生活设施、文化、教育、卫生保健等方面的补贴。对不缴纳或不按期缴
纳社会保险基金的企业，由银行从帐户中直接划拨，并处以一定数额的罚款或补交滞纳金。
五、企业必须加强对职工的劳动保护，劳动条件必须符合国家安全卫生标准，企业要有专人负责安全卫生工作。要严格执行国家对女职工的劳动保护规定，做好女工“四期”保护工作。对于拒不执行国家安全卫生标准的作业场所，劳动行政部门有权令其停产。
六、企业应严格执行国家规定的工时制度和休假制度，严格控制加班加点。企业延长工作时间，应当征得工会和职工的同意。每周加班时间最长不得超过12小时，凡超过法定工作时间的加班加点，必须付给职工相当于本人工资150％—200％的加班工资。
七、企业处罚违纪职工，必须严格按照国家劳动政策法规的有关规定执行。严禁体罚、殴打和侮辱职工。对违反国家有关规定处罚职工的行为，劳动行政部门和工会组织应立即责令其改正，并向职工道歉和赔偿损失。对克扣工资、任意延长工作时间、强迫职工加班加点等问题要依法及
时处理。对克扣职工工资的，要限期补发；对强行要求职工加班加点的，除限期改正外，还要责令其限期足额发给加班工资。对触犯刑律的，劳动行政部门要建议公安、司法部门依法处理。
八、加强对劳动法律、法规执行情况的监督检查工作。各级劳动行政部门要按照《劳动监察规定》，建立健全劳动监察工作制度，结合日常工作经常深入企业，对其执行劳动法律、法规情况进行监察，及时纠正和处理违反劳动政策法规的行为。
九、各级工会组织要充分发挥工会维护职工合法权益的作用。企业应按照《工会法》在上级工会的指导和帮助下，成立企业工会。工会要把维护职工的合法权益作为经常工作，对企业遵守劳动法律、法规的情况进行监督。发现企业违反劳动法律、法规的行为或收到职 工投诉后，要代?
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十、各地劳动行政部门、工会组织要统一思想，提高认识，做好舆论宣传工作。要利用各种宣传工具使劳动法律、法规、政策家喻户晓，增强企业和职工的法制观念和职工自我保护意识。同时要充分发挥舆论的宣传作用，对于执行法规好的典型，要大张旗鼓地宣传，对违法乱纪的典型
也要有选择地公开报道，造成一个保障职工合法权益的舆论环境。



1993年9月21日
湖南省常德市人民政府办公室


常德市人民政府办公室关于印发《常德市物业管理办法》的通知

常政办发〔2011〕19号


各县市区人民政府，常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
　　《常德市物业管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一一年三月二十三日


常德市物业管理办法


第一章　总则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。
　　第三条　市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
　　街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理；与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；监督业主大会和业主委员会的日常活动；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
　　物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区（居民委员会）的管理、指导和监督。
　　第四条　市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。
　　物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。
　　
　　
　　第二章　业主、业主大会和业主委员会

　　第五条　业主对物业管理区域（道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等）共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　（五）选聘和解聘物业服务企业；
　　（六）筹集和使用房屋维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第六条　业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。
　　第七条　物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
　　第八条　街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。
　　筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。
　　第九条　建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。
　　第十条　业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。
　　第十一条　因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区（居民委员会）在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。
　　第十二条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定；应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。
　　　　　　　　　
　　第三章　前期物业管理

　　第十三条建设单位应当在预（销）售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。
　　第十四条经县级以上物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
　　（一）一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的；
　　（二）一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的；
　　（三）已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的；
　　（四）公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。
　　第十五条　前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。
　　第十六条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。
　　第十七条　建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则，业主有权拒交物业服务费。
　　第十八条　前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
　　第十九条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
　　第二十条　在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。
　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。
　　第二十一条　新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房：
　　（一）建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房；
　　（二）建筑总面积在1万平方米（含）以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房；
　　（三）建筑总面积在3万平方米（含）以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房；
　　（四）建筑总面积在5万平方米（含）以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
　　第二十二条　物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
　　层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。
　　第二十三条　建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。
　　建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。
　　第二十四条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。
　　第二十五条　新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。
　　第二十六条　任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。
　　第二十七条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。
　　　　　　　　　　　　
　　第四章　物业服务

　　第二十八条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。
　　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。
　　第二十九条　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
　　分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
　　第三十条　物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案；收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。
　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县级以上物业主管部门备案。
　　第三十一条　物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。
　　物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改；整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。
　　第三十二条　物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。
　　决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
　　第三十三条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
　　物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月通知业主委员会。
　　第三十四条　物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
　　业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
　　第三十五条　物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。
　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。
　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。
　　因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区（居民委员会）进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府，由其代为保管。
　　第三十六条　物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。
　　
　　
　　第五章物业的使用与维护

　　第三十七条　物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。
　　第三十八条　通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。
　　第三十九条　业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。
　　业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
　　第四十条　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。
　　第四十一条　物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
　　第四十二条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
　　规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　第四十三条　利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。
　　第四十四条　业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》交存房屋维修资金。
2008年6月1日之前所购物业，按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的房屋维修资金，要加强使用监管，防止挪作他用，物业主管部门有权采取调查、查阅账目、专项审计等方式进行监督；2008年6月1日以后所购物业，业主按照新的缴纳标准首次归集交存至房屋维修资金归集管理中心专户储存，专款专用。
房屋维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊；需要维修、更新和改造的物业项目，其维修方案和维修费用必须由占总人数2/3以上的业主签字同意后方可使用。房屋维修资金在业主委员会成立前由房屋维修资金归集管理中心代管。业主委员会成立后，可根据业主大会决议，由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到房屋维修资金归集管理中心办理手续，按照规定程序将房屋维修资金移交给其他单位代管；未决定移交的由房屋维修资金归集管理中心继续代管。业主大会开立的房屋维修资金账户，必须接受房屋维修资金归集管理中心的监督。
　　第四十五条　建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
　　建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。
　　物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政、市价格主管部门另行制定。
　　第四十六条　物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
　　
　　第六章附则

　　第四十七条　业主大会决定自行管理物业的，参照本办法相关规定执行。
　　第四十八条　本办法自发布之日起施行。