江西省景德镇市人民政府


景德镇市人民政府令
第19号

《景德镇市城市规划区国有土地使用权管理办法》已经2000年9月28日市政府第30次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长：陈安众

二OOO年十月十九日


景德镇市城市规划区国有土地使用权管理办法

　　第一条 为加强国有土地使用权管理，防止国有资产流失，确保政府垄断土地一级市场，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 凡单位或个人使用城市规划区内国有土地的，均适用本办法。

　　第三条 本办法所指国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

　　第四条 建设单位和个人使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，但是，下列建设用地，经市政府依法批准，可以以划拨方式取得：
　　（一）国家机关用地和军事用地；
　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。

　　第五条 土地使用权出让的最高年限，按下列用途确定：
　　（一）居住用地七十年；
　　（二）商业、旅游、娱乐用地四十年；
　　（三）工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地五十年。

　　第六条 土地使用权出让以招标、拍卖方式为主，对市重点工程建设用地、经济适用性住宅建设用地和文教卫生、科研等单位的公共设施用地以及其他不具备招标、拍卖条件的土地，可以采取协议出让方式。土地上建有房屋的，还需会同市房产管理等部门拟定方案。

　　第七条 以出让方式取得国有土地使用权的建设单位，必须缴纳全部土地使用权出让金及有关规费后，方可使用土地。

　　第八条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让合同的约定使用土地；确需改变土地用途的，应当征得规划部门和市土地管理部门批准，并重新签订出让合同，调整土地使用权出让金。

　　第九条 以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的应向市土地管理部门提出书面申请，由市土地管理部门依法审批。土地上建有房屋的，还需会同市房产管理部门审查，有下列情形之一的，不得转让。
　　（一）社会公共利益建设另有需要的；
　　（二）转让用途不符合城市规划的；
　　（三）法律、行政法规另有规定的。

　　第十条 以划拨方式取得的土地使用权，经批准准予转让的，由市土地管理部门代表政府收回其划拨土地使用权后，组织出让，受让方按标定地价的50%缴纳土地出让金。

　　第十一条 以出让方式取得的土地使用权，确需转让的，经市土地管理部门批准后，应办理土地变更登记手续。

　　第十二条 土地使用权转让必须签订转让协议，转让协议不得违反土地出让合同的规定。
土地使用权转让价格明显过低时，市土地管理部门可依法受市政府委托按其转让价优先购买。

　　第十三条 有下列情形之一的，按照本办法第九条、第十条、第十一条的规定办理。
　　（一）一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发建设房屋，并以产权分成的；
　　（二）以土地使用权出资与他人合资经营，土地使用权已成为合资经营的企业拥有的；
　　（三）以土地使用权作价入股的；
　　（四）收购、合并或者分立企业时，土地使用权转移给新的权利人所有的；
　　（五）以土地使用权抵债的；
　　（六）法律、行政法规规定的其他情形。

　　第十四条 对使用划拨土地使用权进行处置的，按下列规定收取土地收益：
　　（一）在划拨用地范围内经市政府批准，改变原土地利用现状（改、扩建，增加容积率）的，按10元/m2征收土地收益。
　　（二）将划拨土地上建成的房屋出租的，根据承租者的实际用途，每年按照该地段年基准地价的50%征收土地收益。
　　（三）利用划拨土地使用权和地上建筑物、附着物从事商业经营性活动的，适用第（二）项规定。

　　第十五条 对使用出让土地使用权进行处置的，按下列规定收取土地收益：
　　（一）在出让用地范围内经市政府批准，改变原土地利用现状（改、扩建，增加容积率）的，按10元/m2征收土地收益。
　　（二）改变土地出让合同约定用途的，应重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并按不足部分补交土地出让金。

　　第十六条 老城区旧城改造，应严格按照市政府的部署，由市土地管理部门根据城市总体规划及详细规划、土地利用总体规划和建设用地计划，会同有关部门按照成片开发的原则共同制定土地使用权出让方案，报经市政府批准后组织实施，所涉及的原划拨土地使用权由市政府依法收回。
改造范围内拆迁户的补偿安置费用，由市土地管理部门和市房产管理部门按照补偿安置标准执行，报经市政府批准后从所收取的土地出让金中支出。

　　第十七条 房地产开发企业交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书后，方可向市房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起1个月内，办理土地使用权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起1个月内，办理土地使用权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　第十八条 企业破产、出售或地处市中心困难企业、环境污染严重企业进行易地重建的，其土地使用权处置方案，必须由市土地管理部门审核后报市政府审批。经批准后，其划拨土地使用权由市土地管理部门依法收回，组织出让。

　　第十九条 为促进土地资源优化配置，市政府在每年收取的本级土地有偿使用收益中提取20%资金作为全市土地储备金。市土地管理部门按下列情形储备国有土地。

　　（一）对符合城市规划要求又具备开发条件、价值的国有土地，由市土地管理部门报经市政府依法收回后进行储备，并动用土地储备金按有关规定对原使用者进行补偿；
　　（二）对需将土地资产进行盘活的困难企业和部分土地利用率低又有转让意向的单位，经其主管部门批准后，可直接向市土地管理部门申报加入储备；
　　（三）对近期需要开发利用的农村集体所有的土地，市土地管理部门可使用土地储备金征为国有后进行储备，具体操作规程按照《景德镇市城市规划区征地管理办法》执行；
　　（四）储备的土地依据城市总体规划和详细规划、土地利用总体规划及土地利用年度计划，统一由市土地管理部门根据市场情况、地块质量、开发程序及开发商资信情况有计划地以招标、拍卖的方式出让具体地块（困难企业的申报用地优先出让）；
　　（五）储备的土地，未经依法出让前不得开工新建项目，对原有地上建筑物、构筑物不准改建、扩建、翻建；
　　（六）储备的土地，近期不予出让的，经市政府批准后暂时辟为绿地，为城市腾出空间。

　　第二十条 凡未经批准擅自转让划拨土地使用权的，一律由市土地管理部门责令其缴纳土地使用权出让金，并按出让金的50％处以罚款；造成国有资产流失的，依法查处。

　　第二十一条 对已依法办理出让手续的耕地满1年以上未动工建设的，应征收相当于土地出让金20％的土地闲置费；满2年未开工建设的，由市土地管理部门代表政府依法无偿收回。

　　第二十二条 对依照本办法实施的行政处罚如有不服的，可在接到处罚通知书之日起60日内，向市政府或省土地管理部门申请复议，或者直接向人民法院提起行政诉讼，不申请复议、不起诉又不履行的，由市土地管理部门申报人民法院强制执行。

　　第二十三条 本办法规定的土地出让金和土地收益，统一由市土地管理部门代征，上缴市财政或纳入市财政专户储存。

　　第二十四条 本规定具体应用中的问题，由市土地管理部门负责解释，各县（市）可参照执行。

　　第二十五条 本规定自发布之日起实行。


中国工会特色探讨一二三

张喜亮


　　进入二十一世纪以后，中国加入了世界贸易组织，走上了市场经济的道路。一些人提出，融入了世界的中国，必须遵循国际规则，中国工会也必须走西方市场经济国家工会之路。中华全国总工会认真研究了中国工会面临的形势和任务，研究融入世界以后的中国工会面临的挑战，及时作出了《关于坚持走中国特色社会主义工会发展道路的决议》，这个决议指明了中国工会未来的发展方向。本文仅就中国工会之特色做一点粗浅的探讨。工会组织不是生活在一个超然的真空之中的，它总是在一个国家、一个社会、一个经济组织之中。不同的民族、不同的文化、不同的历史、不同的国家体制等等诸多因素，都决定了工会之不同。这些不同包括会员的成份不同、组织形式不同、社会作用不同等等，这许多的不同，就是其特色之所在。
　　特色之一：中国工会是执政党工作的有机组成部分
　　西方各发达的市场经济国家，其工会实际上也是不尽相同的。各国的工会与政党多有着千丝万缕的联系，这或许就是各国工会的共同点。如在法国和意大利就有共产党影响的工会，还有社会民主党影响的工会，也有基督教政党影响的工会。但是，各国工会与其社会各政党之间联系的程度和方式却是不尽相同的。在英国，其工党则是在英国工联的基础上建立起来的，先有工联后工党。但是，工党成立以后作为政党与工联的关系则渐行渐远，各自独立。
　　在中国却是另外一个情形。应当说，在大清帝国末年，中国各色的工会就出现了，但是，由于种种原因，这些工会对国家而言一直未能发挥较大的影响。1921年中国共产党成立，其纲领的核心内容就是领导中国的工人运动，在党的领导机构中设置了“劳动组合书记部”。劳动组合书记部，就是共产党领导工人运动的机关。此后，中国共产党的领导人亲自去煤矿、去铁路等工人集中的产业，以工人夜校、学习俱乐部为掩护，启发工人的阶级觉悟，直至成立工会组织。最典型的就是领导了1923年的京汉铁路工人大罢工，打出“劳工神圣”的口号，在1924年成立了中华全国铁路总工会。同时，中国共产党深入到形形色色的工会组织中，进行启蒙教育，改造这些工会组织，如深受无政府主义影响的工会、剃头师傅工会、码头工人工会等等，——这些工会均被改造成为了具有一定工人阶级觉悟的工会组织。1925年成立“中华全国总工会”。中华全国总工会成立以后，中国共产党组织领导工人运动的职能机关“劳动组合书记部”撤销，组织工人运动的使命就由中华全国总工会承担起来了。
　　由此可见，在中国，是先有中国共产党后有中华全国总工会，中华全国总工会一直承担着中国共产党领导的工运事业的使命。中国共产党与中国工会之间的关系是有其历史根源的，是一种特殊的关系。中国共产党执政以后，工会与共产党的关系也一直没有发生本质的改变，中国工会一直是以推动中国共产党全心全意依靠工人阶级的基本方针的贯彻落实，作为工作的主题。《中国工会章程》规定，中国工会是中国共产党领导的职工自愿结合的工人阶级组织，《中华人民共和国工会法》也规定，中国工会坚持中国共产党的领导。
　　中国工会与中国共产党的这种关系，是历史形成的，也是不容改变的。中国工会与一直执政的中国共产党的这种关系，是任何国家的工会都不具有的特色之一。
　　特色之二：中国工会是统一的组织
　　现在也一些人在试图追求多元化的中国工会。这些人认为，市场经济是多元化的社会，利益的多元化必然导致社会组织的多元化。他们认为，事实上中国的社会阶层是多元化，有关学者的研究表明，中国实际上分为十大社会阶层，这些阶层有着不同的利益追求和社会价值观，如产业工人和公务人员是不同的利益价值观，企业的管理者和工人有着不同的利益价值观，城镇工人和农民工也有着不同的利益价值观。诸如此类他们被组织到一个工会当中，那么这个工会就不能真正代表这许多社会阶层的利益和维护其合法权益。因此，在中国也必须要像发达的市场经济国家一样，成立不同的工会，这些工会之间形成竞争，由此还可以防止工会的官僚化倾向，避免工会成为“工贼”。
　　其实，工会的组织形式，是由不同的国家、不同的社会历史背景及文化等决定。我们只能从这样的社会背景和历史文化中去思考，不能一概而论。即便是在发达的市场经济国家，工会也有着不同的组织形式，每个国家的工会组织也不是完全相同的，进一步说，其社会作用和工作的重点也不尽相同。近几年来，在发达的市场经济国家中，普遍出现了私有化的倾向，工会被有意或无意的来自政府或其它方面的势力用不同的方式所打压。在英国自撒切尔夫人做首相以来，英国工会就受到了极大压力，在美国布什做总统以来，劳联产联也感受到了类似的压力，工会会员组织率大幅度下降，其作用也开始削弱。面临这样的挑战，一些国家的工会也开始寻求组织的合并以增强工会的力量。日本工会近二十年来就处于一种比较困难的境地，他们也开始寻求团结起来增强力量的道路。
　　由此可见，工会组织的分散化和集中化，这不是问题的本质，而是形式的问题。不是说人们想怎样组织工会就怎样组织工会，不同的历史背景、不同的时期和不同的产业文化、甚至是不同的职工素质情况等等，诸多因素决定了工会的组织形式。无论是哪种形式，都有其历史的必然。中国工会与中国共产党历史上的渊源，决定了中国工会的组织形式。在共产党之前，中国也曾经有过五花八门的工会组织，如剃头师傅工会、无政府主义的工会、自由主义的工会、政府的御用工会、甚至还有那种黑社会性质的工会等等，这些工会的存在都是有其当时的社会背景的，也有其存在的客观性和必要性。但是，实践证明，这些工会是不能真正发挥其在国家政治、经济和社会生活中的作用，也很难实现其维护会员利益及权益的目的。中国共产党的出现以工人阶级觉悟和共产主义的理想教化劳工，把形形色色的工会组织统一起来了。统一了的工会越来越成为社会革命的政治力，量登上了中国的历史舞台，在中国共产党领导下实现了工人当家作主人民解放的理想。
　　中国工会统一的组织形式，也是历史形成的。尽管中国工会是一统的组织形式，但是，也不是没有区分的。在中华全国总工会的组织内部，也分为各种不同的产业工会及其他形式的工会如机关工会等等。所以，不能说中国工会的有统一的组织形式就不能代表和维护不同群体的职工利益和合法权益。比如近年来大量的农民工的出现及其合法权益受到侵害，中华全国总工会就及时地提出了“组织起来切实维权”的工会要求，把农民工组织到工会中来坚决维护其合法权益，这就是当前工会工作的一项重要的内容。当然，随着中国改革的深入和市场经济体制的发展，工会也面临着各种重大的挑战，中国工会也需要进行必要的改革以适应形势的要求，在维护职工合法权益和代表职工利益以及参与国家政治经济和社会生活方面，工会应当发挥更多更大的作用。但是，这不能是一定要成立多元化的工会组织的必然要求，多元化的工会组织形式也未必就能够比现行的工会组织形式发挥作用更好。在中国成立统一的中华全国总工会之时，就组织形式问题也是有过不同意见的，在争论中大家深刻地领会到这样一个道理即分散的工会不如统一的工会更有力量，——历史的实践也证明了这样的道理。统一的工会组织，这是中国工会的特色之二。
　　特色之三，中国工会是人民政府的支柱
　　工会与政府的关系，其实在不同的国家也是不一样的。一般说来，工会是政府的“压力集团”，工会扮演着第三势力的角色。在有的国家，工会和政府的关系也是相当特殊的，比如，在第二次世界大战之后的德国，史家一般认为，是先有工会即工会首先组织了国家的社会生活，尔后才有政府。因此，在德国，工会的地位和作用就特别大，德国甚至有劳资《共决法》。在以色列也是类似即先有工会，工会来组织人民社会生活，后有政府的成立。所以，以色列的工会在国家社会经济生活中也具有特别重要的作用，工会经济几乎成为了国家经济的基础。
　　中国工会和政府的关系则不同于其它国家，尽管工会也是先于新中国政府而存在的，工会不但不是政府的压力势力，却是人民政府的支柱。新中国的政府应当说是由中国共产党领导而成立的。但是，新生政权成立初期，却面临着各种反动势力的破坏，尤其是基层政权受到的破坏就更是严重。工会为新生政权的建立、巩固和发展作出了特殊的贡献。建国前夕，工会组织领导的工人“护厂运动”，为新中国的经济建设奠定了物质的基础；新中国成立后，工会向政府输送了大量的干部，建立和巩固了人民政府的权威。当时执政的中国共产党曾经有这样的评价：工会是向党和政府输送干部的“蓄水池”。所以总司令朱德称：工会是人民政府的支柱。按照马克思列宁主义的理论，在社会主义国家，工会不仅肩负着动员和团结职工建设社会主义的责任，而且还是政府工作的监督者，避免政府侵害职工和人民利益。中国工会法规定，国家保障工会的权益不受侵害，工会有权参与政府的工作。工会还承担着维护“工人阶级领导的、工农联盟为基础的，人民民主专政的社会主义的国家政权”之使命。以中华全国总工会为例，人民政府如国家劳动行政部门、国资监管部门的官员，担任着中华全国总工会的副主席。中国工会是中国政府的支柱：依法协助政府工作，同时也是中国政府的行政行为的监督者。最近国务院下发了各级政府贯彻工会法支持工会工作的通知，更加强化了政府和工会的这种特殊关系。
　　中国工会与政府的这种关系，是其他国家不具有的，这是中国工会的特色之三。
　　结束语
　　中国工会的特色还有很多的内容，坚持走中国特色的工会道路，在是历史和现实对中国工会的必然要求。但是，也不能因为坚持走中国特色的道路而拒绝工会的改革和进步。中国工会面临着时代的挑战，在当今世界资本全球化产业全球化的大背景中，中国工会也需要走向世界。但是，走向世界也不等于丢失自己迷失方向。随着中国的崛起，中国工会也必将对世界工人运动作出巨大的贡献，中国特色工会道路的理论也将丰富世界工会思想宝库。
2006.11