随着城市化进程的加快，拆迁工作大面积展开，因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力，出让方因而反悔，并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求受让方返还房产。因此，宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让，系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。
一、宅基地上房屋买卖的若干情形
农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：
1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。
由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。
二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力
关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999年《土地管理法》的第43条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。
关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。
当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
三、宅基地上房屋转让的审批权限
1986年《土地管理法》第38条规定，“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。
从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见，对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的，有经村委会盖章确认的，也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，其效力是否相当，当事人则各执一词，意见不一。
关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定，1986年及1999年《土地管理法》的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化，可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。
四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。
在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
五、农村私有房屋买卖合同效力认定上应当注意的几个具体问题
法官在认定农村私有房屋买卖合同效力上应该从以下角度出发，综合予以考虑：（1）法律、法规、部门规章和政策；（2）卖房人的现有居住条件；（3）该房产项下的土地使用权性质；（4）房产交付的实际情况；（5）房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑，对于认定为无效的合同应该严格限制，即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件：(1)不是同一个集体经济组织的成员；(2)没有办理任何的审批手续，包括房产证和土地使用权证中的任何一样；(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有，土地的性质没有任何的改变；(4)卖方没有自己的住处，如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。
当然，在农村私有房屋买卖合同的效力认定上，由于存在着很多不同的情况，不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此，对一些特殊情况，还需要法官讲究审判策略，做到既合乎法律，又兼顾习俗和人情。具体而言：
1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则，结合转让的现实问题，如果行政机关已经办理了相关产权手续，应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让，既然行政机关已经批准，那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。但是现实中很多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个，对于只办理土地证件的案件，笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的，土地使用权是房屋所有权的基础，没有土地使用权何来的房屋所有权，既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权，因此应该认定买卖合同是有效的，在可以办理房屋所有权证的情况下可以进一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况，因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权，也没有得到相关审批机关的审批，因此可以认定无效，否则就会损害集体对于该土地的使用权，损害第三人的合法权益。
2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如果已经有一套房屋，根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定，认为再次购买是违反了法律的强制性规定，应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观点是不正确的，土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地，不能申请两处以上的宅基地，而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地，如果不允许拥有两处以上的宅基地，那么就不能解决农民死后房屋的继承问题，因此该观点是不正确的。
3、对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题，因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的，农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的，农民支付的相关费用很少，被认为是国家给予农民的一项福利政策，因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变，不属于集体经济组织所有了，该专有性和独享性也就不复存在了，制约合同无效的根本问题已经解决了，因此应该允许自由交易。对于发生在土地性质改变以前的买卖行为应该怎么处理，有人认为合同无效应该自始无效，不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题，签订合同时只要无效，不管以后怎么变化该合同还是无效的。笔者也不同意该观点，司法实践中，最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定，都是规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效，因此对于该类买卖合同，因为土地的性质已经发生变化，制约无效的客观原因已经不存在了，所以也不能认定该买卖行为是无效的。实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出的判决，取得了不错的司法和社会效果。
4、对于原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员，其买卖房屋的合同效力如何认定？因为原来属于同一个集体经济组织成员，他们之间的买卖行为是合法有效的，不能因为户口的变化而改变合同的效力，否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产问题了。
印发关于全国开展车辆超限超载治理工作期间道路运输保障应急预案的通知
交通部
交通部文件
交公路发[2004]308号
印发关于全国开展车辆超限超载治理工作期间道路运输保障应急预案的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团交通厅(局、委)，天津市市政工程局，上海市市政工程管理局：
为做好《关于在全国开展车辆超限超载治理工作的实施方案》(交公路发〔2004〕219号)的贯彻落实工作，确保车辆超限超载治理工作的顺利开展，部制定了《全国开展车辆超限超载治理工作期间道路运输保障应急预案》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
中华人民共和国交通部（章）
二○○四年六月十日
全国开展车辆超限超载治理工作期间道路运输保障应急预案
为保障全国车辆超限超载治理工作（以下简称“治超”）期间社会经济的正常运行和流通市场的相对稳定，保证人民群众生活必需品的供应，特制定本应急预案。
一、 组织领导
“治超”期间道路运输保障应急工作要遵循“统一领导、分级负责、迅速反应、保障有力”的原则。
全国“治超”领导小组办公室（设在部公路司）下设运输保障组，负责全国道路运输市场动态监测、对市场异常波动情况进行预警报告和应急处置。
运输保障组负责人：谢家举、李志强。
联系电话：白天（8时至17时）:010-65292780。
夜间（17时至次日8时及节假日全天）：010—65292528。
传真（24小时开通）：010—65292781。
各级交通主管部门要在本辖区“治超”领导小组和上级交通主管部门的统一指挥和领导下开展工作，成立道路运输保障组织，具体负责“治超”期间本辖区的道路运输保障的组织、协调与实施。
二、 道路运输保障组织的工作职责
（一）各级道路运输保障组织在其同级交通主管部门和“治超”领导小组的统一领导和部署下开展工作，制定道路运输保障应急预案，组织应急运输车辆，做好运力储备，负责对道路运输市场异常波动情况进行监测，及时掌握运输市场动态。一旦出现市场异常波动等情况，各级道路运输保障组织要及时向同级交通主管部门和“治超”领导小组报告，并根据其指示，按规定启动应急预案，组织、调配应急运输车辆和人员，执行运输保障任务；
（二）各级道路运输保障组织要按照其同级交通主管部门和“治超”领导小组的统一部署，指挥道路运输系统统一调配应急运输车辆执行运输保障任务，并加强组织督察；
（三）负责协调解决执行道路运输保障任务中出现的各种问题，并及时将有关情况按规定向同级交通主管部门和“治超”领导小组报告；对于重大问题，各省级交通主管部门和“治超”领导小组还应及时向部和全国治超领导小组报告。
（四）承办同级交通主管部门和“治超”领导小组交办的其他工作。
三、 道路运输保障应急预案级次
根据市场出现的异常波动和运力紧张情况，将运输保障应急预案分为两个等级。市场异常波动情况是指人民生活必需品如粮、油、肉、菜、蛋等由于运能不足出现脱销，或工业生产原材料（如煤、原油、矿石等）和产成品由于运能不足出现市场供应紧张，导致生产企业面临停产。人民生活必需品供应出现市场异常波动的情况，要按照商务部等15个部委局联合印发的《全国生活必需品市场供应应急预案》（商运发[2004]198号）规定的市场异常波动级次，确定运输保障应急预案的相应级次。其它商品和运输价格的市场异常波动，要按照其影响范围、强度和发展趋势以及其可能或已经对道路运输市场造成的影响，确定道路运输保障应急预案的相应级次。
一级道路运输保障应急预案为全国大部分省、自治区或一个以上直辖市出现前款规定的市场异常波动和运力紧张情况；二级道路运输保障应急预案为全国少数省、自治区或在一个省、自治区、直辖市内大部分市（设区的市）、区、县，或省（区）会城市、计划单列市出现前款规定的市场异常波动和运力紧张情况。
属于一级道路运输保障应急预案情形的，由全国“治超”领导小组向全国发布红色预警警报，交通部启动一级道路运输应急预案，并组织、协调和实施；属于二级道路运输保障应急预案情形的，由省级“治超”领导小组向本省、自治区、直辖市发布黄色预警警报，所在省级交通主管部门启动二级应急预案，并组织、协调和实施。
各地出现上述市场异常波动情况后，当地交通主管部门应当立即进行调查核实和确认，并在2小时内向上一级交通主管部门报告。经核实确认为二级道路运输保障应急预案情形的，省级交通主管部门应立即向省级人民政府和交通部报告,并启动二级应急预案；经核实确认为一级道路运输保障应急预案情形的，在1小时内向交通部报告，交通部将立即向国务院和“治超”领导小组报告,并启动一级应急预案。
四、 道路运输保障车辆及人员
（一）道路运输保障车辆。各省级交通主管部门要负责本行政辖区内应急运输保障车辆的储备工作。应急运输保障车辆储备数量要按照下列原则执行：50万人以下人口的地区，应配备20辆5吨以上的货车，每增加50万人相应增加5吨以上货车20辆，依此类推。应急运输保障车辆的调用，按应急预案级次分别由交通部和省级交通主管部门为主进行。辖区内应急运输保障车辆不能满足需要时，省级交通主管部门应立即向交通部报告并申请运力支援，由交通部负责协调调动其他省（区、市）的应急运输保障车辆予以支援。
各级交通主管部门在启动道路运输保障应急预案后,要立即调集应急运输保障车辆，并统一核发《道路运输特别通行证》。应急运输保障车辆要在各级交通主管部门的统一部署下执行应急运输任务，并在车辆明显位置悬挂《道路运输特别通行证》，免交车辆通行费，并行驶军车通道。《道路运输特别通行证》由交通部统一制发，由地（市）级交通主管部门负责管理和发放。
应急运输保障车辆在执行任务时不得超限超载运输，任务完成后应立即将《道路运输特别通行证》缴回市（地）级交通主管部门。逾期不缴的，由所在地省市级交通主管部门强制收缴，并按本预案第八条的规定进行处理。
（二）应急运输保障车辆的技术等级要求达到二级以上，车辆使用年限不超过5年（或行驶里程不超过15万公里）。如果辖区内没有符合条件的车辆或车辆不足，应向上一级交通主管部门提出支援申请。
（三）应急运输保障人员。应急运输保障队伍一般应根据应急任务由驾驶员、押运员、装卸人员以及带队人员组成。驾驶员的基本条件是政治合格，身体健康，驾驶技术过硬，证件齐全，熟悉有关政策法规。
各省级交通主管部门在建立相应的应急运输保障组织后，应在2004年6月30日前报交通部备案。备案的主要内容包括各省、自治区、直辖市运输保障机构的负责人、联系人及联系电话、传真、车属单位、车牌号、吨位、单位负责人、联系电话等。
启动应急预案后，执行应急运输保障任务的单位，应对应急运输保障车辆和设备进行认真检查，严禁车辆和设备带病操作，并按规定配备相应的证照和通讯工具。同时，对应急运输保障人员要进行运前动员，做到万无一失。
五、 市场异常波动情况的报告
（一）报告制度
各级交通主管部门、道路运输管理机构和运输企业要在“治超”期间建立和完善“治超”工作报告制度，明确部门和人员的责任，确保信息畅通，出现突发事件后要及时按规定程序向其上级交通主管部门和“治超”领导小组报告。
（二）报告内容
1、市场异常波动情况，当地物价上涨和运力下降的幅度；本地运力供应情况，存在的缺口；需要上级交通主管部门支援的申请要求（车辆类型、吨位、数量；执行运输保障任务的时间、线路以及运输或装卸的货物种类、吨位、作业地点等）；
2、需要向其上级交通主管部门申请的特别通行证的数量；需要上级交通主管部门组织支援的应急运输保障车辆的种类、吨位、数量以及执行运输保障任务的时间、线路以及运输或装卸的货物种类、吨位、作业地点等；
3、执行应急运输保障应急预案任务时，遇到难以解决的问题，需要请求上级交通主管部门协调解决的事项；
4、执行应急运输保障任务的完成情况（出动的运力、运输货物种类、数量等）。
六、 应急运输保障工作机制
（一）执行应急运输保障任务的措施
执行应急运输保障任务的单位，同时派出5辆以上车辆或设备执行同一应急运输保障任务时，应由车队队长带队，10辆以上的，由单位领导带队，20辆车以上由地市级运输管理部门领导带队，50辆以上由省级运输管理部门领导带队。执行应急运输保障任务的车队应配备通讯设备，保持通讯畅通。途中发生问题（遇到滞留、发生事故、物资遭到哄抢或受损、道路受阻、以及不可抗力的自然灾害等）应由负责人及时向本辖区交通主管部门报告。
（二）执行应急运输保障任务的补偿
执行应急运输任务所发生的运费由托运人承担，运价参照当时社会平均价格水平执行。交通部门可视情对参与应急运输任务的运输单位适当减免部分货运附加费。
七、 值班制度
“治超”期间，各级交通主管部门、运输管理部门和有应急运力分配指标的单位要建立值班制度，并认真组织落实。值班电话（包括手机）必须24小时开通，值班人员必须24小时在岗，不得擅离职守。值班领导的手机电话必须24小时开通。值班人员要明确职责，熟悉政策，掌握本辖区和本单位的运力储备情况，遇有紧急情况立即向值班领导报告。要加强对应急车辆装备的保养和维护，使其处于良好的技术状态，随时可以投入使用。
八、 责任追究
执行应急运输保障任务的单位必须无条件执行上级交通部门下达的应急运输指令，对拒不执行命令、玩忽职守、推诿扯皮或者逾期不缴回《道路运输特别通行证》的单位，在质量信誉考核时，文明服务记O分，并不得参加本年度的文明单位评比。对执行上级命令不坚决，贻误时机并造成恶劣影响的单位领导和责任人要严肃处理。
各省交通主管部门应根据实际情况，制定本辖区内运输保障应急预案，并报交通部备案。