论商品房预售中对消费者权益的保护
付新民
摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
台州市公用型道路运输站场管理办法
浙江省台州市人民政府
台州市人民政府令
第67号
《台州市公用型道路运输站场管理办法》
《台州市公用型道路运输站场管理办法》已经市人民政府第3次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长杨仁争
二○○○年九月十二日
台州市公用型道路运输站场管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强全市公用型道路运输站场管理，维护正常的运输秩序，保护运输经营业户和旅客、货主的合法权益，促进道路客货运市场健康、有序发展，根据国家《公路运输管理暂行条例》、《浙江省道路运输管理办法》和《浙江省公用型道路运输站场管理实施细则》，结合本市实际，制订本办法。
第二条 凡在本市辖区内设置的公用型道路运输站场及进站经营的运输车辆和经营业户，均须遵守本办法。
本办法所称的公用型道路运输站场(以下称客货运站场)是指为社会服务的各类客货运输车站、货运交易市场和经营客货运输业务的营业性停车场等。
以上所称的经营客货运输业务的营业性停车场是指专供客货运输经营车辆停放，并据此组织客货运输经营活动的场所。
第三条 县级以上交通行政主管部门是本辖区内客货运站场的行业主管部门。各级道路运输管理机构(以下称道路运政机构)受同级交通行政主管部门的委托，具体负责本办法的组织实施。
各级公安、计划、建设、规划、土管、工商、税务、物价等部门，应按各自的职责分工，配合做好客货运站场的管理工作。
第四条 城市公共客运交通站场的管理，由县级以上人民政府城市公共交通行政主管部门负责。
第五条 交通行政主管部门应当依据国民经济和社会发展总体规划以及运输市场发展的需要，根据城市总体规划，制订道路运输站场发展规划。
第二章 建设管理
第六条 客货运站场建设应遵循统一规划、合理布局、谁投资谁受益的原则，广开资金来源，鼓励社会各界投资建设客货运站场。
第七条 建立客货运站场必须具备下列条件：
(一)符合市、县(市、区)道路运输站场发展规划和建设规划的要求；
(二)等级汽车客运站须符合交通部《汽车客运站级别划分和建设要求》规定；以停车场为依托的简易汽车客运站须具有集散旅客、售票、停发车等功能及组织营运业务所必须的设施和设备；
各类货运站须具备与经营规模相适应的停车、仓储、营业场所设施和装卸设备等；
(三)与外界有固定的隔离设施，车辆进出分门设置；
(四)有健全的内部管理制度；
(五)有符合规定要求的消防安全设施。
第八条 投资建设客货运站场，应向所在地县(市、区)交通行政主管部门提出书面申请和可行性报告。县(市、区)交通行政主管部门应根据道路运输站场发展规划合理布局的原则，在十五日内提出审核意见，并经台州市交通行政主管部门审核同意后，按基本建设审批程序和权限报批。
客货运站场的建设、设计方案，应当经当地公安交警部门审核同意；如妨碍交通的，应作相应调整。
第九条 客货运输站场建设竣工后，应当按照《建设工程质量管理条例》规定组织验收，并接受交通行政主管部门对专业建设工程质量实施的监督管理。
第三章 开业管理
第十条 申请客货运站场经营业务的，须向所在地县(市、区)交通行政主管部门提出申请，同时提交下列书面材料：
(一)经营场地的产权证明或租赁合同；
(二)法定验资机构出具的验资证明；
(三)本办法第七条规定的有关证明材料。
第十一条 县(市、区)交通行政主管部门对申请进行审核后，将有关材料报送市道路运政机构复审。经复审合格后，由市交通行政主管部门发给《道路运输经营许可证》。
客货运站场经营业户凭《道路运输经营许可证》办理有关工商、税务登记及收费许可手续后方可开业。
第十二条 企业现有自用站场要求向社会开放的，应当实行站队分设，并按本办法规定的条件，补办有关手续。
第十三条 在本办法实施前，未取得《道路运输经营许可证》，已在经营的客货运站场，须具备本办法规定的条件并补办有关手续。对达不到规定条件的，予以清理。
第十四条 客货运站场需要变更经营项目、扩大经营范围，应报原发证机关审核同意，按规定办理有关变更登记手续；要求停(歇)业，须提前三十日向原发证机关提出，经审查同意，缴销《道路运输经营许可证》及相关营运票据，并向社会公告后，方可停(歇)业。
第四章 服务管理
第十五条 客货运站场经营业户应按照交通部颁发的《汽车客运站站务管理办法》和《汽车零担货运站站务管理办法》等有关规定，依法从事经营活动，为进站经营的运输车辆、货主和旅客提供服务。
第十六条 客货运站场须按有关规定设置岗位和配备人员，建立健全岗位责任制，站务人员实行持证上岗，定期进行检查考核，提高服务质量。
第十七条 客货运站场要加强对站容、车容、仪容的管理，努力创造优美环境、优良秩序、优质服务。
第十八条 客货运站场应与进站的运输经营业户签订协议，站、车双方按协议履行各自的职责。
第十九条 客运车站对运输经营业户要一视同仁，实行统一售票、统一站务、统一结算，不得限制旅客选择购票的自由，不得拖欠经营业户的票款。
第二十条 客运站场应根据道路运政机构核定的线路、班次时间组织运营，并接受运输经营业户的监督。
第二十一条 凡进入客货运站场经营的车辆，经营手续必须齐全，服从一管理、调度和指挥，并保证正班准点发车。如特殊原因不能正班准点发车的，应事先通知站方，由站方公告旅客和货主。
第二十二条 客货运站场必须严格执行国家的运价政策，按规定收取劳务费，不得巧列名目，擅自收费。
第二十三条 客货运站场必须按规定使用统一的票据，建立和健全票据管理制度。
第二十四条 客货运站场必须建立和完善各类台帐和档案，按规定向所在地县级道路运政机构报送统计报表。
第五章 安全管理
第二十五条 客货运站场应建立和健全安全生产制度，配备安全管理人员，做好站场内部各项治安、消防安全管理工作，保障车站、进站车辆和旅客生命、货物安全。
第二十六条 客运车站必须建立车辆安全检查(门检)制度，对出站车辆进行安全检查，做到出站班车旅客不超载，行包装载符合规定。
第二十七条 客运车站应当加强乘车安全宣传教育，严格查堵危险品，做好旅客行包和携带物品的危险品检查登记处理工作。
第二十八条 客货运站场根据有关规定负责处理运输商务事故。发生商务纠纷时，应报告所在地道路运政机构。
第六章 监督管理
第二十九条 各级道路运政机构应加强对客货运站场的管理，检查监督车站和车辆的经营行为和合同履行情况。道路运政机构可在客货运站场内设立现场运输管理站点。
第三十条 道路运政机构对客货运站场实行年审制度，对经营资格和经营行为不符合规定的，责令限期整改。
第三十一条 对违反本办法规定的，由县级以上交通行政主管部门按照《道路运输行政处罚规定》和《浙江省道路运输管理办法》等有关规定实施处罚。
第七章 附 则
第三十二条 本办法由台州市政府法制局负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行