律师看法:房价降了,差价谁来买单?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 00:26:57   浏览:9495   来源:法律资料网
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律师看法:房价降了,差价谁来买单?

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡,房价直线下降,业已高价购房的业主可谓损失惨重,短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元,无疑产生了巨大的心理落差,要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前,深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而,更多的是没有享受补偿的业主,他们的损失可否要求开发商来承担?
2008年6月17日星期二晚上18:40,江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅,与大家一起探讨了目前的热门话题:房价降了,差价谁来买单?【详见网址:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下:
守株待兔,等待开发商主动补偿降价损失,无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者,更希望了解的是,他们是否有权利要求开发商补偿差价?也就是说,开发商有没有义务向购房者补偿差价?所谓义务,无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务,从我国现行法律规定来看,我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后,房屋价格下降,损失由开发商来承担。一般来说,房价或升或降,是一种正常的市场行为,法律不会进行干涉。
关于约定义务,关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为,虽然法律没有规定,但是,在平等的民事主体之间,法律允许“意思自治”,只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定,可以从以下三个方面来考察:
第一,双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道,开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏,供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定,或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均可以在此约定,构成商品房买卖合同的一部分,对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定,按双方约定的处理。从现实情况来看,之前房地产市场一直处于“卖方市场”,购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二,双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定,并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》([2003]7号)第三条的规定,如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售,购房者据此签订了商品房买卖合同,可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三,即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定,也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后,对外公开作出承诺,愿意一定标准补偿业已购房的业主,那么该承诺已经作出即发生法律效力,购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形,购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是,购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商,请求开发商给予适当补偿,只要双方意思表示一致,法律并不禁止。
此外,即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致,购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场,开发商违约情形比比皆是,如欺诈,房屋质量问题,迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权,很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房,最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说,如果开发商存在下列情形之一的,购房者享有合同解除权:
(1)商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人;
(3)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(7)房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(8)商品房买卖合同未作约定,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出3%;
(9)开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(10)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记。

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国务院关于坚决制止期货市场盲目发展的通知

国务院


国务院关于坚决制止期货市场盲目发展的通知

1993年11月14日 国发1993(77)号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  期货市场是市场发育的高级形态,其风险性和投机性很大,管理要求很高,根据我

国现阶段的实际情况,除选择少数商品和地方进行试点探索外,必须严加控制,不能盲

目发展。一九八八年以来,国务院有关部门在几个批发市场和交易所进行了部分引进期

货交易机制的试点工作。近来,一些地方和部门竞相争办期货交易所或以发展期货交易

为目标的批发市场,盲目成立期货经纪公司;一些执法部门也参与期货经纪活动;有些

外资、中外合资或变相合资的期货经纪公司蓄意欺骗客户;一些境内外不法分子互相勾

结搞期货经纪诈骗活动;一些单位和个人对期货市场缺乏基本了解,盲目参与境内外的

期货交易,上当受骗,造成经济损失。这些问题虽然发生在少数地方,但涉及面广,影

响很坏,隐患很大,严重干扰了期货市场试点工作的正常进行。为坚决制止期货市场的

盲目发展,确保试点工作健康地进行,特作如下通知:

  一、在期货市场试点工作中,必须坚持“规范起步,加强立法,一切经过试验和严

格控制”的原则,加强宏观管理,实行统一指导和监管,不得各行其是。国务院决定,

对期货市场试点工作的指导、规划和协调、监管工作由国务院证券委员会(简称证券委,

下同)负责,具体工作由中国证券监督管理委员会(简称证监会,下同)执行。各有关部门

要在证券委的统一指导下,与证监会密切配合,共同做好期货市场试点工作。未经证券

委批准,不得设立期货交易所(中心)。

  二、一律暂停审批注册新的期货交易和经纪机构。已经成立的各种期货交易机构,

要按照国务院即将发布的期货交易法规重新履行审核批准手续,由证监会从严审核后报

国务院批准,统一在国家工商行政管理局重新登记注册;重新审核后未予批准的,一律

停止进行期货交易。期货交易法规发布前已经成立的各种期货经纪机构,要按照国家工

商行政管理局发布的《期货经纪公司登记管理暂行办法》(中华人民共和国国家工商行政

管理局令第11号)的规定,由证监会审核后,在国家工商行政管理局重新登记注册;外资、

中外合资期货经纪公司,在有关涉外期货法规发布前,原则上暂不予重新登记注册,有

关方面要切实做好善后工作。经重新审核不予登记注册的各种期货经纪机构,一律停止

办理期货经纪业务。

  三、取缔非法期货经纪活动。对那些以各种名义从事非法期货经纪业务的机构和个

人,各级工商行政管理部门要会同有关部门严肃查处,坚决取缔。

  四、对国有企、事业单位参与期货交易,要从严控制。执法部门及其所属单位不得

参与期货经纪活动。严禁用银行贷款从事期货交易。未经中国人民银行和国家外汇管理

部门批准,一律不得从事金融期货业务和进行外汇期货交易。期货交易和经纪机构要切

实完善风险防避措施。新闻单位要注意加强有关期货风险方面的宣传,提高人们的风险

意识。军队系统所办期货经纪机构的重新审核工作,由中央军委办公厅根据本通知精神

商证监会制定具体办法。

                            一九九三年十一月四日


唐山市产品质量监督管理办法

河北省人大常委会


唐山市产品质量监督管理办法
河北省人大常委会


(1996年8月30日河北省唐山市第十届人民代表大会第二十三次会议通过 1996年11月3日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准 1996年11月16日公布施行)


第一条 为保证《中华人民共和国产品质量法》、《河北省产品质量监督管理条例》和有关法律、法规在本行政区域内的贯彻实施,充分发挥产品质量监督管理作用,结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事产品生产、销售活动的单位和个人均须遵守本办法。军工企业生产的军用产品和建筑工程不动产部分不适用本办法。
第三条 市、县(市)区人民政府技术监督行政管理部门负责本辖区的产品质量监督管理工作。 市、县(市)区人民政府有关部门按照各自职责和权限对产品质量实施监督管理。
第四条 公民、法人及社会组织对产品质量实施社会监督。
第五条 产品质量实行监督检查制度。其制度包括:统一监督检查、定期监督检查和不定期监督检查等方式。
(一)统一监督检查是按照国家和省的统一安排和要求,对某类产品质量进行的全市范围内的检查。
(二)定期监督检查是根据本市产品质量状况的实际和需要,按照省市确定的产品检验目录和检验周期进行的检查。
(三)不定期监督检查是对当地政府安排的或用户、消费者和有关组织举报、投诉反映的产品质量问题进行的检查。
第六条 技术监督行政管理部门的产品质量执法人员,在进行产品质量检查时,可以行使下列职权:
(一)查阅、复制有关发票、帐册、凭证、业务函电和其他资料,以照像、摄像、录音等手段取得所需的证明材料;
(二)进入产品存放地检查;
(三)对有严重质量问题或有明显质量缺陷,需进一步查证的产品实施封存、扣押;
(四)对制售假冒伪劣商品者,有批评、教育、曝光、处罚等职权。
第七条 从事产品质量监督管理的行政执法人员,必须经过省级以上产品质量监督管理部门或者其授权的部门培训考核合格,方可取得行政执法资格。对产品质量进行监督检查时应当有两名以上的行政执法人员参加,出示统一制发的行政执法证件,佩带执法标志,使用统一规定的执法
文书、罚没收据,并按照规定的程序执法。
第八条 市、县(市)区技术监督行政管理部门,对实施封存或扣押的产品,应在七日内作出结论,因办案需要延长封存或扣押期限的,应当在规定的封存或扣押时限期满前向本级政府申请批准,并通知当事人。
第九条 承担产品质量检验工作的技术机构,必须经国家或省技术监督行政管理部门考核合格后方能从事检验工作。对产品质量检验数据有争议的,应当以依法设置或授权的产品质量检验机构检验的数据为准。法定和授权的产品质量检验机构对其出具的检验结果负责,不得伪造数据和
检验结论。
第十条 产品质量检验机构进行产品质量检验时,应按国家规定的抽样方法和数量抽取样品,并开据国家或省统一规定的抽样凭据。检验所需样品由受检单位提供,并按规定缴纳检验费用。受检单位对检验结果有异议的,可在接到检验结果通知之日起十五日内申请复验。复验申请由技
术监督行政管理部门提请上一级产品质量检验机构复验,复验结论为终局结论。对检验结果无异议的,检验机构留样期满后,将有价值的样品退还受检单位,通知后一个月不领取的,交有关部门处理。
第十一条 产品质量监督检查、检验的依据:
(一)国家和省有关产品质量的法律、法规和规章;
(二)国家标准、行业标准、地方标准或按国家规定制定的并通过备案的企业标准;
(三)产品使用说明、合同、实物样品或其它方式所明示的质量指标或状况;
(四)国家或省技术监督行政管理部门批准的产品质量检查方法或质量评价规则。
第十二条 产品质量监督检查中发生的检验费用按下列规定执行:
(一)对生产企业的统一监督检查和定期监督检查按国家有关规定的项目和标准收取费用;
(二)不定期监督检查中不合格产品的检验费用由受检单位承担;
(三)仲裁检验和复验费用由责任方承担;
(四)委托检验费用由委托方承担。
第十三条 生产者、销售者应当遵守下列规定:
(一)食品、饮料、农药、化肥、化妆品等有规定要求的产品,应当在产品或包装上标明符合有关规定的内容。
(二)销售者销售的进口产品,应当附有中文标明的产品名称、产地以及进口商或者总经销者名称、地址;关系人体健康和人身、财产安全或者对使用、维护有特殊要求的产品,应当附有中文说明书;限期使用的产品,应当有中文注明的出厂日期和失效日期;用进口散装件组装或者分
装的产品,应当在产品或包装上用中文注明组装或分装的厂名、厂址。
(三)销售者在进货时应当查验产品质量的合格证明和质量标识。不能确定进货产品的质量时,可以申请产品质量检验机构检验。
(四)产品质量虽达不到规定标准,但不存在危害人体健康、人身安全危险的。经检验具有一定使用价值的产品,出售时应在产品或其包装的显著位置上标明残次品、处理品或者其他明示产品质量的说明。
(五)不得伪造或冒用生产许可证标志、名优标志、条码标志、认证标志、产品质量证明、产品标准代号。
(六)不得隐匿、伪造或冒用产品的产地、厂名、厂址或冒用产品监制单位。
(七)不得在产品中以不足含量冒充明示含量。
(八)产品不得以旧充新。
第十四条 出租场地或设施者发现承租人生产、销售假冒伪劣的产品,应当向技术监督行政管理部门或其他有关部门举报,不得纵容、包庇。
第十五条 产品生产者印刷产品质量标识、名优标志、认证标志等印刷品时,应当提供相关的证明文件。生产者不能提供的,印刷者不得承接印制。
印刷者不得将印刷的标志、包装物等提供给该产品生产者以外的单位或个人。
第十六条 违反本办法第九条第三款规定的,责令改正;并处所收检验费一倍以上三倍以下的罚款;造成损失的,责令赔偿损失;情节严重的,取消考核认可的质量检验资格。
第十七条 产品质量检验机构违反本办法第十条规定,未按国家规定的抽样方法和数量抽取样品或未按规定退还样品的,责令限期改正;情节严重的处所抽样品价值一倍以上三倍以下的罚款。
第十八条 违反本办法第十三条有关规定的按下列处罚:
(一)违反第一项规定的,责令限期改正;情节严重的,责令停止生产、销售并处违法所得15%至20%的罚款。
(二)违反第二项规定的,责令限期改正;拒不改正的,没收违法产品并处该产品货值20%至30%的罚款。
(三)违反第四项规定的,属于处理品未予显著标明而销售的,责令限期改正;拒不改正的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。
(四)违反第五、六项规定的,责令停止生产、销售,没收违法产品和违法所得,并处违法所得三倍以下的罚款。
(五)违反第七项规定的,对产品未售出的没收违法产品,并处违法产品货值金额20%至50%的罚款;对产品已售出的,没收违法所得,并处违法所得三倍以下的罚款。
第十九条 场地、设施的提供者违反本办法第十四条规定,纵容、包庇承租者违法行为的,没收其提供场地、设施所得的非法收入,情节严重的可处罚非法所得一倍以上三倍以下罚款。
第二十条 违反本办法第十五条规定的,没收非法印制和提供的产品,没收违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款;情节严重的,责令停止生产,并可没收有关的印制工具、设备和原材料。
第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照《产品质量法》第四十六条的规定申请复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十二条 对制售假冒伪劣产品的,技术监督行政管理部门或工商行政管理部门按照谁先立案谁处理的原则查处。 技术监督行政管理部门和工商行政管理部门在按前款规定执行职务时,应互相配合、协助。
第二十三条 技术监督行政管理部门执法人员在执行公务时因违法行为给生产、销售者财产造成损害的,依法承担行政赔偿责任;行政执法人员滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊,情节轻微的给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 本办法自公布之日起施行。



1996年11月16日